Prečo sa to týka práve vás
V rokoch 2025 a 2026 končí fixácia približne štvrtine všetkých splácaných hypoték na Slovensku — len tento rok ide odhadom o vyše sto tisíc domácností. Väčšina z nich má ešte sadzby okolo 1 %, ktoré si zafixovala v rokoch 2020 – 2021. Nové ponuky sa v júli 2026 pohybujú orientačne od 3,2 % do 4 % — a to je rozdiel, ktorý na splátke bolí.
Ak vám prišiel (alebo čoskoro príde) list z banky s novou sadzbou, máte tri možnosti. Prejdime si ich s konkrétnymi číslami.
Čo to spraví so splátkou: konkrétny prepočet
Modelový príklad: zostatok hypotéky 120 000 €, zostávajúca splatnosť 25 rokov.
| Sadzba | Mesačná splátka | Rozdiel oproti 1,0 % |
|---|---|---|
| 1,0 % (stará fixácia) | 452 € | — |
| 3,5 % (dobrá nová ponuka) | 601 € | +149 € |
| 3,9 % (prvá ponuka z listu) | 627 € | +175 € |
Dve veci, ktoré z tabuľky vidieť:
- Nárastu splátky sa nevyhnete. Rozdiel medzi starou a novou sadzbou nevyrieši žiadna banka ani poradca — trh sa posunul.
- Rozdiel medzi zlou a dobrou novou ponukou je reálne peniaze. Medzi 3,9 % a 3,5 % je v tomto príklade 26 € mesačne — za päťročnú fixáciu vyše 1 500 €. O tieto peniaze sa hrá.
Vlastné čísla si viete namodelovať v hypotekárnej kalkulačke.
Možnosť 1: Reštart v aktuálnej banke
Necháte si hypotéku tam, kde je, a prijmete (alebo vyjednáte) novú sadzbu. Žiadne papierovanie, žiadny kataster, žiadny znalecký posudok.
Háčik: prvá ponuka v liste býva málokedy najlepšia. Banka počíta s tým, že väčšina ľudí ju bez slova podpíše. Z mojej praxe: keď banka vidí, že máte na stole konkrétnu ponuku konkurencie, vie sadzbu zlepšiť — niekedy výrazne.
Pre koho: ak vaša banka po vyjednávaní dorovná trh, alebo ak vám zostáva krátka splatnosť a náklady na prenos sa už nevrátia.
Možnosť 2: Refinancovanie do inej banky
Prenesiete hypotéku tam, kde dajú lepšiu sadzbu. Pri konci fixácie neplatíte poplatok za predčasné splatenie (mimo tohto okna je zo zákona max. 1 % zo zostatku, čo pri vyšších zostatkoch tiež nemusí byť stopka). Počítajte však s vedľajšími nákladmi: vyčíslenie dlhu, znalecký posudok, vklad do katastra — spolu typicky v nižších stovkách eur; časť z nich niektoré banky v kampaniach preberajú na seba.
Užitočný ťah, o ktorom sa málo vie: niektoré banky vedia odložiť čerpanie refinančného úveru o 6 až 12 mesiacov. Ak vám fixácia končí až o pol roka, viete si dnešnú sadzbu rezervovať vopred — a ak by medzitým sadzby stúpli, máte ju istú.
Pre koho: ak je rozdiel sadzieb po započítaní nákladov aspoň zhruba 0,3 – 0,5 p. b. a zostáva vám dlhšia splatnosť. Vtedy sa prenos takmer vždy oplatí.
Možnosť 3: Predĺženie splatnosti
Ak je nová splátka nad možnosti rodinného rozpočtu, dá sa pri refinancovaní predĺžiť splatnosť (napríklad späť na 30 rokov) a splátku tak stlačiť nadol. V modelovom príklade pri 3,5 % klesne splátka z 601 € na 539 €.
Otvorene: je to výmena nižšej splátky za vyššie celkovo zaplatené úroky. Niekedy je to správne riešenie — ale malo by byť vedomé, nie predvolené.
Kedy začať a ako postupovať
- 6 mesiacov pred koncom fixácie si vyžiadajte od svojej banky novú ponuku. Nečakajte na list.
- Získajte 2 – 3 ponuky z iných bánk na porovnanie (alebo to nechajte na mňa — porovnám všetky banky naraz).
- S ponukou konkurencie sa vráťte do svojej banky. Buď dorovná, alebo viete, že sa prenos oplatí.
- Rozhodnite sa podľa čísel, nie podľa pohodlnosti: rozdiel na splátke × počet mesiacov fixácie mínus náklady prenosu.
Najčastejšie chyby, ktoré vidím
- Podpísanie prvej ponuky z listu bez jediného telefonátu.
- Porovnávanie len sadzby a ignorovanie poplatkov spojených s prenosom.
- Čakanie do posledného mesiaca — banky aj kataster potrebujú čas, tlak hrá proti vám.
- Predĺženie splatnosti „automaticky“, bez prepočtu celkových úrokov.
Chcete to mať spočítané za seba?
Som registrovaný samostatný finančný agent (NBS) a hypotékam sa venujem naplno. Porovnám vám ponuky zo všetkých bánk, prepočítam reštart aj prenos na vaše konkrétne čísla a poviem vám na rovinu, čo sa oplatí — aj keby to znamenalo zostať tam, kde ste. Moja služba je pre vás bezplatná.
Bezplatná konzultácia — odpoviem do 24 hodín.
Sadzby a podmienky v článku sú orientačné k júlu 2026 a menia sa; presné čísla vždy závisia od vašej bonity, hodnoty nehnuteľnosti a konkrétnej banky. Článok nie je individuálnym finančným poradenstvom.