Prečo sa koniec fixácie hypotéky môže týkať práve vás
Podľa Národnej banky Slovenska skončí v rokoch 2025 a 2026 fixácia takmer 28 % všetkých splácaných hypoték na Slovensku — len v roku 2026 ide približne o 95 tisíc úverov. Mnohí dlžníci si v rokoch 2020 – 2021 zafixovali sadzbu okolo 1 % na päť rokov. Nové ponuky sa pritom v októbri 2026 pohybujú zhruba od 3,6 % do 4,1 % a banky ich v posledných týždňoch ďalej zvyšujú. Aktuálne sadzby jednotlivých bánk nájdete v prehľade úrokových sadzieb bánk.
Opačná situácia je menej častá, ale existuje: ak ste si v roku 2023 zafixovali hypotéku na tri roky pri sadzbe nad 4 %, zmena fixácie hypotéky v roku 2026 pre vás môže znamenať rovnakú alebo dokonca mierne nižšiu splátku. Aj vtedy sa však oplatí porovnať ponuky, nie automaticky prijať prvú.
Ak sa vám koniec fixácie hypotéky blíži alebo vám už prišiel list z banky s novou sadzbou, máte tri možnosti. Prejdime si ich s konkrétnymi číslami.
Čo sa stane, ak by ste koniec fixácie hypotéky neriešili
Koniec fixácie hypotéky sa nevyrieši sám od seba — a už vôbec nie vo váš prospech. Ak na oznámenie banky nezareagujete, úver jednoducho pokračuje ďalej: zmluvy bežne počítajú s automatickým predĺžením, takzvanou prolongáciou, buď na referenčnú (variabilnú) sadzbu banky, alebo na najbližšiu štandardnú fixáciu z cenníka. Banka na to nepotrebuje váš podpis ani dodatok k zmluve. Nová sadzba sa uplatní automaticky a spravidla nie je najvýhodnejšia, akú by ste na trhu dostali.
V praxi to znamená, že kým riešite iné veci, úver potichu prejde na sadzbu, ktorú banka nastavila bez toho, aby ju s vami vyjednávala. Pri vyššom zostatku môže byť rozdiel oproti aktívne dojednanej ponuke pokojne niekoľko desiatok eur mesačne — presne o toľko ide v prepočte nižšie pri porovnaní 4,0 % a 3,6 %.
Banka pri automatickom predĺžení navyše nezohľadňuje vašu aktuálnu bonitu ani situáciu na trhu — jednoducho uplatní sadzbu podľa vopred daného vzorca. Ak sa vaša finančná situácia od poslednej fixácie zlepšila (vyšší príjem, menej iných záväzkov), pri prolongácii to nijako nevyužijete.
Preto sa oplatí riešiť zmenu fixácie hypotéky aktívne. Nejde o to, že by vám banka niečo tajila — jednoducho nemá dôvod sama od seba ponúknuť najlepšiu možnú sadzbu, kým vidí, že sa neozývate. Keď však prídete s konkrétnou ponukou konkurencie, situácia sa spravidla mení a banka dokáže reagovať rýchlo.
Ak sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky do inej banky, počítajte s tým, že nová banka posúdi vašu žiadosť od začiatku, ako keby ste boli nový klient — vrátane overenia príjmu a bonity. Refinancovanie sa preto oplatí naplánovať s predstihom, nie tesne pred koncom fixácie, keď už nezostáva čas doplniť podklady.
Ako zistiť, kedy vám končí fixácia hypotéky
Dátum konca fixácie, ktorému sa v praxi hovorí aj výročie fixácie hypotéky, nájdete v úverovej zmluve — je v nej uvedená dĺžka obdobia fixácie a deň, ku ktorému sa úroková sadzba mení. Rýchlejšie ho zvyčajne nájdete v internet bankingu alebo mobilnej aplikácii v detaile úveru, prípadne v ročnom výpise z úverového účtu. Ak si nie ste istí, stačí zavolať do banky — dátum vám povedia hneď.
Poznačte si ho do kalendára aspoň pol roka predtým, než koniec fixácie hypotéky nastane. Práve v tomto období sa rozhoduje, či stihnete v pokoji porovnať ponuky viacerých bánk a prípadne pripraviť refinancovanie, alebo budete len reagovať na list, ktorý vám banka pošle.
Kedy dostanete návrh na novú fixáciu hypotéky s aktualizovanou úrokovou sadzbou
Podľa zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie (§ 18 ods. 6) vám banka musí blížiaci sa koniec fixácie a novú sadzbu oznámiť bezplatne, najneskôr dva mesiace pred uplynutím fixácie. Z oznámenia sa dozviete výšku novej úrokovej sadzby, jej zloženie a dátum, od ktorého začne platiť.
Dva mesiace však na pokojné porovnanie ponúk a prípadné refinancovanie často nestačia — nová banka potrebuje čas na posúdenie žiadosti, znalecký posudok aj vklad záložného práva do katastra. Preto neodporúčam na list čakať: o novú ponuku môžete svoju banku požiadať sami už pol roka pred koncom fixácie.
Čo urobí koniec fixácie hypotéky s vašou splátkou
Modelový príklad: zostatok hypotéky 120 000 €, zostávajúca splatnosť 25 rokov.
| Sadzba | Mesačná splátka | Rozdiel oproti 1,0 % |
|---|---|---|
| 1,0 % (stará fixácia) | 452 € | — |
| 3,6 % (dobrá nová ponuka) | 607 € | +155 € |
| 4,0 % (prvá ponuka z listu) | 633 € | +181 € |
Z tabuľky sú zrejmé dve veci:
- Nárastu splátky sa nevyhnete. Rozdiel medzi starou a novou sadzbou nevyrieši žiadna banka ani poradca — trh sa posunul.
- Rozdiel medzi zlou a dobrou novou ponukou predstavuje reálne peniaze. Medzi 4,0 % a 3,6 % je v tomto príklade 26 € mesačne — za päťročnú fixáciu približne 1 570 €. Práve o tieto peniaze sa pri zmene fixácie hypotéky hrá.
Vlastné čísla si viete namodelovať v hypotekárnej kalkulačke.
Tri možnosti pri konci fixácie hypotéky
Možnosť 1: Reštart v aktuálnej banke
Hypotéku necháte tam, kde je, a prijmete (alebo vyjednáte) novú sadzbu. Žiadne papierovanie, žiadny kataster, žiadny znalecký posudok.
Háčik: prvá ponuka v liste býva málokedy najlepšia. Banka počíta s tým, že väčšina ľudí ju bez slova prijme. Z mojej praxe: keď banka vidí, že máte na stole konkrétnu ponuku konkurencie, vie sadzbu zlepšiť — niekedy výrazne.
Pre koho: ak vaša banka po vyjednávaní dorovná trh, alebo ak vám zostáva krátka splatnosť a náklady na prenos by sa už nevrátili.
Možnosť 2: Refinancovanie do inej banky
Pri refinancovaní hypotéky prenesiete úver tam, kde dostanete lepšiu sadzbu. Ku dňu konca fixácie neplatíte poplatok za predčasné splatenie (mimo tohto termínu môže banka podľa zákona účtovať najviac 1 % z predčasne splatenej sumy). Počítajte však s vedľajšími nákladmi: vyčíslenie zostatku, znalecký posudok, vklad do katastra — spolu typicky v nižších stovkách eur; časť z nich niektoré banky v kampaniach preberajú na seba.
Užitočný ťah, o ktorom sa málo vie: niektoré banky vedia odložiť čerpanie refinančného úveru o 6 až 12 mesiacov. Ak vám fixácia končí až o pol roka, viete si dnešnú sadzbu zarezervovať vopred. Keďže banky sadzby na jeseň 2026 postupne zvyšujú, môže ísť o rozumnú poistku — schválený refinančný úver napokon čerpať nemusíte, ak vám pôvodná banka dá lepšiu ponuku (overte si len, či si banka neúčtuje poplatok za nečerpanie).
Pre koho: ak je rozdiel sadzieb po započítaní nákladov aspoň zhruba 0,3 – 0,5 p. b. a zostáva vám dlhšia splatnosť. Vtedy sa prenos takmer vždy oplatí.
Pozor, ak už poberáte hypotekárnu pomoc od banky (pozri nižšie): refinancovanie do inej banky vám nárok na ňu zruší. Pred podpisom u konkurencie si preto vždy prepočítajte, či úspora na sadzbe prevýši stratu príspevku až do 150 € mesačne.
Možnosť 3: Predĺženie splatnosti
Ak je nová splátka nad možnosti rodinného rozpočtu, dá sa pri refinancovaní alebo dodatkom vo vlastnej banke predĺžiť splatnosť (napríklad späť na 30 rokov) a splátku tak znížiť. V modelovom príklade pri 3,6 % klesne splátka zo 607 € na 546 €.
Treba povedať na rovinu, že predĺženie splatnosti znamená nižšiu splátku výmenou za vyššie celkovo zaplatené úroky. Niekedy je to správne riešenie — malo by však ísť o vedomé rozhodnutie, nie o automatickú voľbu.
Čo spraviť navyše popri riešení konca fixácie hypotéky
Koniec fixácie hypotéky nie je len o výbere jednej z troch možností — oplatí sa urobiť aj pár krokov, ktoré vám banka sama od seba nepripomenie.
Odkladajte si rozdiel v splátke už teraz
Ak viete, že nová splátka bude vyššia (v našom príklade o 155 – 181 € mesačne), začnite si túto sumu odkladať bokom ešte pred oficiálnou zmenou. Overíte si tak, či váš rozpočet novú splátku reálne unesie, a zároveň si vytvoríte rezervu, ktorá pokryje prípadné jednorazové náklady pri refinancovaní.
Mimoriadna splátka pri výročí fixácie
Ku dňu konca fixácie, teda pri výročí fixácie hypotéky, môžete zo zákona bez poplatku splatiť ľubovoľnú časť úveru, pokojne aj celý zostatok. Ak máte voľné prostriedky, je to najvýhodnejší moment na zníženie istiny ešte predtým, ako sa splátka prepočíta podľa novej sadzby. Od septembra 2023 navyše platí, že aj mimo tohto termínu môžete bez poplatku predčasne splatiť až 30 % istiny za kalendárny rok, najviac jednou mimoriadnou splátkou za mesiac — nemusíte teda čakať výlučne na výročie, ak sa k peniazom dostanete skôr.
Ak poberáte hypotekárnu pomoc, rátajte s tým, že mimoriadna splátka môže jej výšku znížiť, keďže sa s ňou zníži aj samotná splátka.
Zistite si nárok na hypotekárnu pomoc od banky
Popri zmene fixácie hypotéky sa oplatí overiť aj nárok na hypotekárnu pomoc, ktorú od 1. mája 2026 namiesto štátu poskytujú priamo banky. Zapojili sa Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB, UniCredit Bank a mBank; naopak napríklad Prima banka, 365.bank ani Fio banka ju neposkytujú. Pomoc pokryje 75 % nárastu splátky spôsobeného zmenou úrokovej sadzby, najviac však 150 € mesačne.
Hlavné podmienky:
- priemerný mesačný príjem (váš a spoludlžníka) za rok 2024 najviac 2 438,40 €,
- splácať ste začali pred 1. januárom 2024,
- splátka sa vám zvýšila pri prvej zmene sadzby po 31. júli 2025,
- úver slúži na vaše vlastné bývanie.
Ak ste príspevok predtým poberali od štátu, banka vám ho vypláca automaticky; v opačnom prípade oň treba požiadať na pobočke. Pomoc trvá do najbližšej zmeny fixácie, najneskôr do 30. novembra 2027 — a stratíte ju aj vtedy, ak si počas jej poberania znížite sadzbu alebo úver prenesiete do inej banky.
Prejdite si aj poistenie k hypotéke
Zmena fixácie hypotéky je dobrá príležitosť skontrolovať, či poistenie nehnuteľnosti aj životné poistenie k úveru zodpovedajú aktuálnej výške dlhu a vašej situácii — pri zmene banky sa dá poistenie často nastaviť výhodnejšie súčasne s refinancovaním.
Kedy začať riešiť koniec fixácie hypotéky a ako postupovať pre získanie najlepšej ponuky
- Pol roka pred koncom fixácie si od svojej banky vyžiadajte novú ponuku. Nečakajte na zákonné oznámenie dva mesiace vopred — bez vášho podnetu sa banka spravidla nepohne skôr.
- Získajte 2 – 3 ponuky z iných bánk na porovnanie (alebo to nechajte na mňa — porovnám všetky banky naraz). Konkrétna ponuka na papieri má oveľa väčšiu váhu ako telefonát so slovami, že „inde je to lepšie“.
- S ponukou konkurencie sa vráťte do svojej banky. Banka ju buď dorovná, alebo budete vedieť, že sa prenos oplatí.
- Keď sadzby rastú, zvážte rezerváciu. Schválený refinančný úver s odloženým čerpaním vás chráni pred ďalším zdražením, kým sa rozhodujete.
- Rozhodnite sa podľa čísel, nie podľa pohodlnosti: rozdiel na splátke × počet mesiacov fixácie mínus náklady prenosu a prípadná strata hypotekárnej pomoci.
Najčastejšie chyby pri riešení konca fixácie hypotéky, ktoré vidím
- Prijatie prvej ponuky z listu bez jediného telefonátu. Banka do listu dá sadzbu, s ktorou počíta, že prejde bez odporu — nie tú najlepšiu, akú je ochotná dať.
- Porovnávanie len sadzby a ignorovanie poplatkov spojených s prenosom. Nižšia sadzba s vysokými jednorazovými nákladmi sa niekedy oplatí menej než mierne horšia sadzba bez nich — počíta sa celková suma za celú fixáciu, nie iba percento na papieri.
- Čakanie do posledného mesiaca. Banky aj kataster potrebujú čas, tlak hrá proti vám a pri refinancovaní sa môže stať, že nová banka nestihne úver schváliť pred koncom fixácie.
- Predĺženie splatnosti „automaticky“, bez prepočtu celkových úrokov. Nižšia splátka dnes môže znamenať výrazne vyššiu sumu zaplatenú na úrokoch za celú dobu splácania — má to byť vedomé rozhodnutie, nie automatická voľba.
- Riešenie hypotéky izolovane od zvyšku rozpočtu. Pri zmene fixácie hypotéky sa oplatí prejsť aj poistenie k úveru a ďalšie pravidelné výdavky, ktoré za posledné roky tiež mohli zdražieť.
Som registrovaný podriadený finančný agent (NBS) a pôsobím ako hypotekárny poradca v Bratislave — koncu fixácie hypotéky sa venujem naplno. Porovnám vám ponuky zo všetkých bánk, prepočítam reštart aj prenos na vaše konkrétne čísla a poviem vám na rovinu, čo sa oplatí — aj keby to znamenalo zostať tam, kde ste. Nemusíte pritom sami obvolávať banky ani riešiť papierovanie — administratívu prevezmem na seba a vy sa rozhodujete až nad hotovými číslami. Moja služba je pre vás bezplatná.
Bezplatná konzultácia — odpoviem do 24 hodín.
Sadzby a podmienky uvedené v článku sú orientačné k októbru 2026 a menia sa; presné čísla vždy závisia od vašej bonity, hodnoty nehnuteľnosti a konkrétnej banky. Článok nie je individuálnym finančným poradenstvom.
