Vypočítajte si splátku hypotéky online
Zadajte cenu nehnuteľnosti, vlastné zdroje a dobu splatnosti — výsledok sa prepočíta okamžite.
Ide o orientačný výpočet, nie o záväznú ponuku banky. Skutočná sadzba a výška splátky závisia od konkrétnej banky, LTV, bonity a ďalších podmienok.
Chcem lepšiu ponuku — bezplatná konzultáciaAko hypotekárna kalkulačka počíta mesačnú splátku
Hypotekárna kalkulačka vychádza z troch čísel, ktoré zadáte — výšky úveru (cena nehnuteľnosti mínus vlastné zdroje), úrokovej sadzby a doby splatnosti — a použije štandardný anuitný vzorec, rovnaký, aký používajú aj banky pri výpočte mesačnej splátky. Anuitná splátka znamená, že platíte po celú dobu splatnosti rovnakú sumu, no pomer istiny a úroku v nej sa v čase mení: na začiatku splácania tvorí väčšinu splátky úrok, postupne sa pomer otáča a rastie podiel istiny.
Práve preto pri predčasnom splatení hypotéky v prvých rokoch splácania ušetríte na úrokoch výrazne viac, než keby ste rovnakú mimoriadnu splátku urobili až ku koncu doby splatnosti — istina sa v úvode spláca pomalšie, takže máte na čo redukovať dlhšie obdobie. Presný pomer istiny a úroku pre váš konkrétny prípad vám na požiadanie rád spočítam individuálne.
Čo ovplyvňuje výšku splátky v hypotekárnej kalkulačke
Výška úveru a vlastné zdroje
Čím vyššie vlastné zdroje do kúpy vložíte, tým nižší úver od banky potrebujete, a teda aj nižšiu mesačnú splátku — zároveň nižšie LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) vám u väčšiny bánk pomôže aj k lepšej úrokovej sadzbe.
Doba splatnosti
Dlhšia doba splatnosti znamená nižšiu mesačnú splátku, no vyššiu sumu zaplatenú na úrokoch za celú dobu splácania. Kratšia doba naopak splátku zvýši, ale úver preplatíte menej — kalkulačka vám pri zmene tohto údaja ukáže rozdiel okamžite.
Úroková sadzba
Aj rozdiel niekoľkých desatín percenta v sadzbe sa pri hypotéke na desiatky rokov prejaví v tisícoch eur navyše — presné aktuálne sadzby jednotlivých bánk nájdete v prehľade podmienok bánk.
Fixácia úrokovej sadzby
Kalkulačka počíta s jednou sadzbou po celú zobrazenú dobu, v realite sa však sadzba mení podľa dĺžky fixácie úrokovej sadzby, ktorú si zvolíte — po jej skončení sa splátka môže zmeniť. Kratšia fixácia bežne znamená nižšiu vstupnú sadzbu, no aj vyššiu neistotu, ako sa splátka zmení po jej skončení.
Príklad výpočtu v hypotekárnej kalkulačke
Pri cene nehnuteľnosti 150 000 € a vlastných zdrojoch 30 000 € potrebujete úver 120 000 €. Pri dobe splatnosti 30 rokov a sadzbe 3,9 % p. a. vyjde mesačná splátka podľa anuitného vzorca na približne ~566 €. Ak by ste rovnaký úver splácali len 20 rokov namiesto 30, mesačná splátka by vzrástla, no na úrokoch by ste za celú dobu zaplatili citeľne menej — presné porovnanie oboch variantov si viete v kalkulačke nastaviť priamo posunom doby splatnosti.
Rovnaký princíp platí aj pri porovnávaní ponúk viacerých bánk — stačí do kalkulačky postupne zadať sadzbu, ktorú vám každá banka reálne ponúkla, a hneď uvidíte rozdiel v mesačnej splátke aj v celkovej sume zaplatenej na úrokoch za celú dobu splácania. Aj malý rozdiel v desatinách percenta sa tak zmení na konkrétnu a zrozumiteľnú sumu.
Čo hypotekárna kalkulačka nezohľadňuje
Kalkulačka dáva orientačný odhad, nie záväznú ponuku banky. Nezapočítava napríklad poplatok za poskytnutie úveru, cenu povinného poistenia nehnuteľnosti, ani individuálne posúdenie vašej bonity — teda to, či a za akú presnú sadzbu vám konkrétna banka pri vašom príjme a záväzkoch hypotéku skutočne schváli. Zobrazený odhad potrebného čistého príjmu je rovnako zjednodušený: presný výpočet DSTI (podiel splátok k príjmu) sa medzi bankami líši a závisí aj od počtu vyživovaných osôb a ďalších úverov, ktoré už splácate. Viac o tom, ako presne banky príjem a zadlženosť posudzujú, nájdete v hesle LTV a DTI pri hypotéke.
Aký rozdiel v splátke urobí v hypotekárnej kalkulačke zmena sadzby o 0,5 %
Pri úvere 120 000 € na 30 rokov znamená pohyb sadzby o pol percentuálneho bodu rozdiel rádovo v desiatkach eur mesačne — pri sadzbe 3,4 % vyjde splátka na ~532 €, pri 3,9 % na ~566 € a pri 4,4 % už na ~601 €. Za celú dobu splatnosti sa tento rozdiel znásobí na sumu v tisícoch eur, preto sa v hypotekárnej kalkulačke oplatí vyskúšať aj sadzby o desatiny percenta iné, než akú máte aktuálne ponúknutú.
Presne z tohto dôvodu má zmysel porovnať sadzby viacerých bánk ešte pred podpisom — aj zdanlivo malý rozdiel v ponuke sa v kalkulačke prejaví ako reálna suma, ktorú buď ušetríte, alebo preplatíte.
Aký príjem hypotekárna kalkulačka predpokladá pri výpočte
Odhad potrebného príjmu v kalkulačke vychádza z pravidla NBS, podľa ktorého celkový dlh žiadateľa — vrátane novej hypotéky — nesmie prekročiť osemnásobok jeho čistého ročného príjmu (limit DTI). Pri vyššej mesačnej splátke preto kalkulačka automaticky ukáže aj vyšší potrebný čistý príjem, aby ste videli, či sa vôbec pohybujete v pásme, ktoré banky pri žiadosti akceptujú.
Ide o zjednodušené priblíženie jedného z limitov, nie kompletný výpočet bonity — banka pri reálnom posudzovaní žiadosti berie do úvahy aj ďalšie záväzky (spotrebné úvery, kreditné karty, leasing) a počet vyživovaných osôb. Podrobnejšie vysvetlenie nájdete v hesle LTV a DTI pri hypotéke.
Chcete presnejší výpočet, než dá hypotekárna kalkulačka?
Som registrovaný samostatný finančný agent (NBS) a ako hypotekárny poradca vám spočítam presnú splátku aj šancu na schválenie podľa podmienok konkrétnych bánk — bezplatne.
Bezplatná konzultáciaČasté otázky ku kalkulačke
Je výpočet záväzný?
Nie, kalkulačka vám dáva len orientačnú predstavu o výške splátky, nie formálnu ponuku banky. Presnú sadzbu a podmienky vám pripravím na základe konkrétnej banky a vášho profilu. Záväznú ponuku dostanete až vo chvíli, keď banka reálne posúdi vašu bonitu aj hodnotu financovanej nehnuteľnosti.
Prečo sa moja splátka môže líšiť od výpočtu banky?
Banky pri finálnej ponuke zohľadňujú aj poplatky, poistenie a individuálne posúdenie bonity, ktoré kalkulačka nezahŕňa. Výsledná sadzba sa navyše môže líšiť aj podľa toho, koľko ďalších produktov si pri hypotéke v banke dojednáte, keďže niektoré banky za takýto balík ponúkajú zľavu zo základnej sadzby. Najspoľahlivejšie je preto vždy porovnať konkrétnu písomnú ponuku banky, nie len orientačný prepočet.
Čo je LTV?
LTV je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Čím nižšie LTV, tým bežne lepšiu sadzbu banky ponúkajú. Vyššie vlastné zdroje preto neznamenajú len nižší úver, ale často aj priamo výhodnejšiu úrokovú sadzbu na celú dobu fixácie.
Ako presný je odhad potrebného príjmu?
Ide o zjednodušený orientačný odhad. Reálne posúdenie toho, koľko si môžete požičať, býva zložitejšie, keďže každá banka má vlastný interný model hodnotenia schopnosti splácať a do neho okrem príjmu vstupuje aj počet vyživovaných osôb, existujúce úvery či kreditné karty. Presné posúdenie preto odporúčam vždy overiť priamo pri žiadosti o hypotéku, kalkulačka slúži len na prvotnú orientáciu.
Prečo mi dve banky pri rovnakých číslach ponúknu inú splátku?
Anuitný vzorec je pri rovnakej sadzbe a dobe splatnosti rovnaký vo všetkých bankách — rozdiel v konečnej ponuke preto spôsobuje najmä samotná sadzba, ktorú vám banka pri vašom profile prizná, prípadne poplatky, ktoré kalkulačka nezahŕňa. Sadzba, ktorú vám konkrétna banka ponúkne, vychádza z jej vlastného posúdenia rizika — teda z vášho príjmu, histórie splácania aj hodnoty nehnuteľnosti — nie z jedného univerzálneho vzorca platného naprieč celým trhom. Oplatí sa preto požiadať o individuálnu ponuku vo viacerých bankách naraz a tie porovnať, nie sa spoliehať len na jeden orientačný prepočet.
Dá sa kalkulačkou spočítať aj mimoriadna splátka?
Kalkulačka počíta so štandardným splácaním bez mimoriadnych vkladov. Presný dopad konkrétnej mimoriadnej splátky na dĺžku alebo výšku splátky vám rád spočítam individuálne, keďže závisí aj od podmienok danej banky. Zo zákona pritom máte právo v rámci jedného kalendárneho roka splatiť mimoriadne až 30 % istiny bez poplatku, čo dokáže zostávajúcu dobu splácania citeľne skrátiť.
Mení sa splátka počas celej doby splatnosti hypotéky?
Mesačná suma zostáva rovnaká len počas zvolenej fixácie. Po jej skončení banka sadzbu prehodnotí podľa aktuálnych podmienok na trhu, a splátka sa podľa novej sadzby môže zmeniť nahor aj nadol. Kalkulačka preto vždy zobrazuje splátku len pre aktuálne zadanú sadzbu a fixáciu, nie predpoveď toho, ako sa bude vyvíjať o niekoľko rokov po jej skončení.
Počíta hypotekárna kalkulačka aj s poplatkom za predčasné splatenie?
Nie, kalkulačka počíta len so štandardným splácaním bez mimoriadnych vkladov. Podmienky predčasného splatenia sa medzi bankami líšia a pri fixácii do 5 rokov ich banka zo zákona nesmie spoplatniť viac než vo výške skutočne vzniknutých nákladov. Pri fixáciách nad 5 rokov môže byť poplatok o niečo vyšší, presnú výšku vám banka musí uviesť priamo v úverovej zmluve ešte pred jej podpisom.
Prečo sa výsledok v kalkulačke líši od orientačného výpočtu, ktorý mi dala banka telefonicky?
Banka pri telefonickom odhade často vychádza z inej sadzby alebo doby splatnosti, než aká sa nakoniec objaví v písomnej ponuke. Kalkulačka vám ukáže presný prepočet pre čísla, ktoré si sami zadáte, nie odhad založený na priemernej ponuke banky. Telefonický odhad navyše často vychádza z aktuálne najnižšie propagovanej sadzby banky, ktorú pri vašom konkrétnom profile napokon nemusíte reálne získať.