Zúženie BSM znamená, že manželia sa notárskou zápisnicou dohodnú, že konkrétna vec — najčastejšie nehnuteľnosť a hypotéka na ňu — nebude patriť do ich bezpodielového spoluvlastníctva, ale zostane vo výlučnom vlastníctve len jedného z nich. Všetok ostatný majetok aj záväzky manželov zostávajú spoločné, mení sa len táto jedna konkrétna položka.
Ak riešite podmienky na schválenie hypotéky ako manželský pár, zúženie BSM je jedna z vecí, ktorú sa oplatí zvážiť ešte pred podaním žiadosti — dodatočne, po podpise úverovej zmluvy, sa totiž rieši oveľa horšie.
Čo je zúženie BSM a kedy sa pri hypotéke rieši
Zúženie BSM rieši presne situáciu, keď po uzavretí manželstva novonadobudnutý majetok aj záväzky automaticky patria obom manželom bez ohľadu na to, kto z nich ich v skutočnosti nadobudol. Ak chce mať jeden z manželov nehnuteľnosť a hypotéku na ňu len vo svojom vlastníctve, existujú dve cesty — zrušiť BSM súdnou cestou, čo si vyžaduje závažný dôvod a je časovo aj administratívne náročnejšie, alebo zúžiť BSM notárskou zápisnicou, čo je rýchlejšie a v praxi bežnejšie riešenie.
Zúženie BSM sa pri hypotéke najčastejšie rieši v troch situáciách: keď má jeden z manželov v minulosti alebo aktuálne problémy so splácaním iných záväzkov a druhý nechce, aby to ovplyvnilo spoločnú žiadosť; keď si jeden z manželov kupuje investičnú nehnuteľnosť, ktorú chce mať výlučne vo svojom mene; alebo keď bola nehnuteľnosť aj hypotéka pôvodne len na jedného z manželov ešte pred svadbou a pri neskoršom refinancovaní počas manželstva by sa inak úver aj nehnuteľnosť dostali do rozporu — dlh by mali obaja, no vlastníkom nehnuteľnosti nadobudnutej z tohto dlhu by zostal stále len jeden z nich.
Ako prebieha zúženie BSM krok za krokom
Zúženie BSM sa realizuje formou notárskej zápisnice, ktorú spoločne navštívia a podpíšu obaja manželia — proces je vždy vecou dohody, bez súhlasu druhého manžela sa BSM zúžiť nedá. V zápisnici sa zvyčajne uvádza konkrétna nehnuteľnosť, jej približná hodnota a orientačná výška hypotéky, viacerí notári zároveň vyžadujú uviesť aj názov banky, kde sa o úver bude žiadať — niektoré banky totiž chcú vidieť svoj názov priamo v zápisnici.
Zúženie BSM je preto potrebné vybaviť ešte pred podaním žiadosti o hypotéku, nie až počas jej vybavovania. Po podpise notárskej zápisnice ide manžel alebo manželka, ktorý si necháva nehnuteľnosť vo výlučnom vlastníctve, do banky sám — druhý z manželov v žiadosti nefiguruje ako spolužiadateľ.
Zúženie BSM neznamená lepšiu bonitu
Zúženie BSM často ľudia zamieňajú s riešením, ktoré im pomôže dosiahnuť na vyššiu hypotéku alebo obísť problém so slabou bonitou. Opak je pravdou. Aj keď nepristupujúci manžel alebo manželka nie je vo formálnej žiadosti, banka z príjmu žiadateľa napriek tomu odpočíta životné minimum na túto osobu, presne tak, ako by to urobila pri akejkoľvek inej vyživovanej osobe — a to zúžením BSM nijako neovplyvníte. Výsledkom je nižší disponibilný príjem, a teda aj nižšia maximálna výška hypotéky, než by mal rovnaký žiadateľ ako slobodná osoba.
Niektoré banky navyše aj pri zúženom BSM preveria úverový alebo nebankový register nepristupujúceho manžela — ak mal v minulosti problémy so splácaním, môže to skomplikovať schválenie hypotéky aj napriek tomu, že v žiadosti formálne nefiguruje. Presný prístup sa medzi bankami líši, preto sa pri zvažovaní zúženia BSM z tohto dôvodu oplatí poradiť sa vopred.
Zúženie BSM a rozvod — kedy sa oplatí myslieť dopredu
Zúženie BSM má priamy dopad aj na to, ako rýchlo a bezproblémovo prebehne prípadné vysporiadanie majetku pri rozvode. Rozvod samotný môže byť rýchly, no vysporiadanie BSM — teda presné rozdelenie spoločného majetku a záväzkov — často trvá výrazne dlhšie. Ak majú manželia BSM zúžené, časť majetku už jednoznačne patrí len jednému z nich a do sporu o vysporiadanie sa vôbec nedostane, čím sa celý proces zjednoduší a skráti.
Bez zúženia BSM sa naopak môže stať, že hypotéku aj naďalej splácajú obaja bývalí manželia spoločne, aj keď nehnuteľnosť patrí už len jednému z nich — čo je bežný zdroj sporov práve pri rozvode. Ak teda plánujete nehnuteľnosť alebo hypotéku držať len vo svojom mene, zúženie BSM vyriešené vopred vám pri prípadnom rozvode ušetrí čas aj peniaze na právne služby.
Hypotéka pred manželstvom a zúženie BSM po svadbe
Otázka zúženia BSM sa netýka len hypotéky uzatvorenej počas manželstva — rieši aj hypotéku, ktorú ste si zobrali ešte ako slobodní. Uzavretím manželstva sa totiž na vlastníctve nehnuteľnosti automaticky nič nemení — nehnuteľnosť aj naďalej patrí výlučne tomu z manželov, ktorý ju nadobudol pred svadbou, a to aj v prípade, že druhý manžel na jej kúpu prispel. Dlh vzniknutý pred manželstvom sa navyše nemôže uspokojovať zo spoločného majetku nadobudnutého počas neskoršieho manželstva.
Komplikácia nastáva až vtedy, keď sa takáto hypotéka počas manželstva spláca zo spoločných prostriedkov — v prípade neskoršieho rozvodu má potom druhý manžel nárok požadovať polovicu z toho, čo sa na hypotéku zaplatilo zo spoločného majetku, aj keď nehnuteľnosť samotná zostáva vo výlučnom vlastníctve pôvodného majiteľa. Presne túto situáciu rieši zúženie BSM aj v prípade hypotéky uzatvorenej ešte pred svadbou.
Kedy zúženie BSM banky neakceptujú a čo nerieši
Zúženie BSM nie je univerzálnym riešením pre každú situáciu. Banky, ktoré ponúkajú hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, ju spravidla so zúženým BSM neschvaľujú — v čase podania žiadosti totiž ešte nie je známa konkrétna nehnuteľnosť, ktorú by notárska zápisnica mala presne špecifikovať. Rovnako platí, že hoci väčšina bánk na Slovensku zúženie BSM pri hypotéke akceptuje, prístup jednotlivých bánk sa líši — niektorá banka ho môže považovať za neštandardné riešenie alebo ho v konkrétnych prípadoch odmietnuť. Presný postoj konkrétnej banky k zúženiu BSM sa preto oplatí overiť vopred, nie až pri podanej žiadosti.
Koľko stojí zúženie BSM u notára
Cena notárskej zápisnice o zúžení BSM vychádza zo sadzobníka, ktorý je prílohou vyhlášky o odmenách notárov, a odvíja sa od hodnoty nehnuteľnosti — pri vyššej hodnote nehnuteľnosti tak môže formálne vyjsť aj na niekoľko tisíc eur. V praxi sa však ceny medzi notárskymi úradmi výrazne líšia a bežne sa pohybujú od približne 150 do 250 €, v závislosti od lokality aj konkrétneho notára. Oplatí sa preto osloviť viacerých notárov a porovnať, akú cenu za zúženie BSM pri vašej konkrétnej výške hypotéky ponúkajú.
Som registrovaný samostatný finančný agent (NBS) a poviem vám, či je vo vašej situácii zúženie BSM naozaj potrebné, ako presne postupovať pri banke, ktorú si vyberiete, a na čo si dať pozor. Moja služba je pre vás bezplatná.
Bezplatná konzultácia — odpoviem do 24 hodín.
Uvedené informácie o zúžení BSM sú orientačné, nejde o právne poradenstvo — konkrétny postup notára aj banky sa oplatí overiť priamo pri vašej situácii. Vychádzajú z bežnej praxe na Slovensku k augustu 2026.
