Návrh na vklad záložného práva a vecného bremena
Pri hypotéke sa do katastra nezapisuje len samotné vlastnícke právo, ale spravidla aj záložné právo banky — vysvetľujeme, čo to obsahovo znamená a čím sa presne líši od vecného bremena.
V čom sa vklad záložného práva líši od vecného bremena
Záložné právo zabezpečuje pohľadávku — pri hypotéke ide o právo banky uspokojiť sa z nehnuteľnosti, napríklad jej predajom v dražbe, ak by ste prestali splácať úver. Je to teda zabezpečovací nástroj viazaný na konkrétny dlh, ktorý zanikne, keď dlh splatíte.
Vecné bremeno naproti tomu neslúži na zabezpečenie pohľadávky, ale oprávňuje inú osobu k určitému užívaniu vašej nehnuteľnosti — typicky právo prechodu cez pozemok, právo doživotného bývania, alebo právo na vedenie inžinierskych sietí. Na rozdiel od záložného práva nemusí mať vecné bremeno žiadnu súvislosť s hypotékou vôbec, môže existovať úplne nezávisle od toho, či je nehnuteľnosť zaťažená úverom.
Oboje tieto práva majú spoločné to, že vznikajú až zápisom (vkladom) do katastra, nie samotným podpisom zmluvy — a oboje zostávajú viazané na nehnuteľnosť aj pri zmene vlastníka, kým ich niekto formálne nevymaže. Viac o samotnom podaní návrhu na vklad všeobecne nájdete v návode na návrh na vklad do katastra.
Čo musí obsahovať návrh na vklad záložného práva
Presná identifikácia záložného veriteľa a záložcu
Meno, priezvisko a rodné číslo pri fyzickej osobe, obchodné meno, IČO a sídlo pri banke ako právnickej osobe.
Presné určenie zabezpečenej pohľadávky
Výška istiny úveru, jeho splatnosť a úroková sadzba, aby bolo jasné, aký konkrétny dlh záložné právo zabezpečuje.
Presné označenie predmetu zálohu
Číslo listu vlastníctva, katastrálne územie, číslo parcely a popis stavby — rovnako presne ako pri samotnom návrhu na vklad vlastníckeho práva.
Spôsob výkonu záložného práva
Dražba, priamy predaj alebo iný dohodnutý spôsob, akým sa banka môže z nehnuteľnosti uspokojiť, ak dlžník prestane splácať.
Záložná zmluva pri nehnuteľnosti musí mať písomnú formu s úradne overenými podpismi — banka vám ju pripraví ako súčasť balíka zmluvnej dokumentácie k hypotéke, podpisuje sa spravidla súčasne s úverovou zmluvou.
Zánik záložného práva mimo splatenia úveru
Splatenie zabezpečenej pohľadávky je najčastejší, no nie jediný spôsob, ako záložné právo zaniká. Zákon pripúšťa aj zánik dohodou medzi záložným veriteľom a záložcom, uplynutím dohodnutej doby (ak bolo záložné právo dojednané len na určitý čas), zánikom samotného predmetu zálohu, vzdaním sa záložného práva zo strany veriteľa, alebo premlčaním zabezpečenej pohľadávky, ak dlžník vznesie námietku premlčania.
Pri bežnej hypotéke sa v praxi najčastejšie stretnete práve so zánikom splatením — či už postupným doplácaním počas celej doby splatnosti, alebo predčasným splatením celého zostatku naraz, napríklad pri predaji nehnuteľnosti alebo refinancovaní do inej banky. Ostatné spôsoby zániku sa týkajú skôr netypických situácií, s ktorými sa bežný žiadateľ o hypotéku počas jej trvania spravidla vôbec nestretne.
Kedy sa pri hypotéke zapisuje aj vecné bremeno
Pri väčšine bežných hypoték na kúpu bytu alebo domu sa vecné bremeno nezapisuje vôbec — do katastra ide len vlastnícke a záložné právo. Vecné bremeno prichádza do hry najmä pri konkrétnych situáciách: darovaní nehnuteľnosti s ponechaním práva doživotného bývania pre pôvodného vlastníka, kúpe nehnuteľnosti s existujúcim právom prechodu cez pozemok v prospech suseda, alebo pri financovaní výstavby, kde sa zriaďuje vecné bremeno v prospech prevádzkovateľa inžinierskych sietí.
Ak nehnuteľnosť, ktorú kupujete, už vecné bremeno má zapísané, banka si ho pri posudzovaní žiadosti o hypotéku všíma — môže totiž ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti aj to, ako jednoducho by sa dala v prípade problémov so splácaním speňažiť. Presnú informáciu o tom nájdete priamo v liste vlastníctva danej nehnuteľnosti, ktorý si viete overiť online cez portál katastra ešte pred podaním žiadosti.
Práve preto sa oplatí list vlastníctva skontrolovať vždy, nie len pri netypických nehnuteľnostiach — vecné bremeno sa občas zapíše aj pri bežnom byte, napríklad kvôli spoločnej prípojke alebo prístupovej ceste, o ktorej predávajúci pri obhliadke nemusí ani vedieť, že je formálne zapísaná. Ak vecné bremeno existujúcu nehnuteľnosť skutočne zaťažuje, znalec aj banka to zohľadnia pri stanovení jej hodnoty.
Ako prebieha výmaz záložného práva po splatení hypotéky
Záložné právo banky nezanikne v katastri automaticky v momente, keď doplatíte poslednú splátku hypotéky — banka je povinná spolupôsobiť pri jeho výmaze, teda podať alebo potvrdiť podnet na výmaz na kataster. Ak by banka nekonala, môžete o výmaz požiadať aj sami a doložiť ho jej potvrdením o úplnom splatení pohľadávky.
Do momentu, kým výmaz reálne prebehne, záznam o záložnom práve v liste vlastníctva formálne zostáva, aj keď dlh už dávno nemáte — to môže byť dôležité napríklad vtedy, keď nehnuteľnosť krátko po splatení hypotéky predávate a kupujúci si všimne zdanlivo stále aktívne záložné právo. Vyžiadajte si preto od banky potvrdenie o splatení a iniciujte výmaz čo najskôr po poslednej splátke, nie až tesne pred plánovaným predajom.
Poradie záložných práv, ak ich na nehnuteľnosti viazne viac
Na jednej nehnuteľnosti môže byť zapísaných aj viacero záložných práv naraz — napríklad pôvodné záložné právo z hypotéky a k nemu pripojené ďalšie, ak ste si neskôr zobrali aj druhý úver zabezpečený tou istou nehnuteľnosťou. Poradie medzi nimi sa určuje podľa času vzniku, teda podľa dátumu zápisu do katastra — skoršie záložné právo má vždy prednosť pred neskorším.
Toto poradie sa stáva rozhodujúcim najmä vtedy, ak by sa nehnuteľnosť musela speňažiť pre neschopnosť splácať — z výťažku predaja sa najprv uspokojí veriteľ so skorším záložným právom, až potom nasledujú ďalší v poradí. Pri žiadosti o refinancovanie alebo dofinancovanie tak môže byť poradie existujúcich záložných práv jedným z faktorov, ktoré banka pri posudzovaní žiadosti zohľadňuje.
Neviete, či sa vás záložné právo alebo vecné bremeno týka?
Ako hypotekárny poradca vám pomôžem overiť, čo presne banka pri vašej konkrétnej hypotéke bude do katastra zapisovať a čo to pre vás v praxi prakticky znamená — bezplatne a bez akéhokoľvek záväzku.
Dohodnúť si bezplatnú konzultáciuČasté otázky o vklade záložného práva a vecného bremena
Vzniká záložné právo banky podpisom záložnej zmluvy, alebo až zápisom v katastri?
Až zápisom v katastri, konkrétne presným momentom povolenia vkladu — samotný podpis záložnej zmluvy záložné právo ešte nezakladá. Kým kataster návrh na vklad definitívne neschváli, banka formálne nemá zábezpeku za už poskytnutú hypotéku, aj keby ste úver v skutočnosti už čerpali. Táto zásada platí bez výnimky aj vtedy, keď banka úver už reálne vyplatila — právne je jej pohľadávka nezabezpečená až do momentu, keď kataster zápis definitívne potvrdí.
Musí byť podpis na záložnej zmluve k nehnuteľnosti vždy úradne overený?
Áno, pri záložnom práve na nehnuteľnosť zákon vyžaduje písomnú formu zmluvy s úradne overenými podpismi, úplne rovnako ako pri bežnej kúpnej zmluve. Bez tohto formálneho overenia kataster návrh na vklad automaticky zamietne, bez ohľadu na to, aké dobre je zmluva inak napísaná. Overenie sa robí u notára alebo priamo na matrike a jeho cieľom je vylúčiť pochybnosti o tom, že zmluvu skutočne podpísala oprávnená osoba.
Prechádza záložné právo alebo vecné bremeno na nového vlastníka, ak nehnuteľnosť predám ďalej?
Áno, obe tieto práva sú viazané na samotnú nehnuteľnosť, nie na osobu jej vlastníka — pri predaji prechádzajú na nového nadobúdateľa spolu s nehnuteľnosťou. Kupujúci by si preto mal list vlastníctva vyžiadať a prejsť ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy, nie až tesne pred samotným prevodom, kedy je priestor na riešenie prípadného problému oveľa menší. Ak takéto bremeno alebo záložné právo na nehnuteľnosti objavíte až neskoro, môže to skomplikovať aj samotné schválenie hypotéky, keďže banka posudzuje zábezpeku vrátane všetkých zapísaných ťarch.
Čo presne robiť, ak banka po splatení hypotéky s výmazom záložného práva vôbec nespolupracuje?
V praxi je to naozaj zriedkavé, keďže banky majú výmaz po splatení úveru v štandardnom internom procese, no zákon pre tento prípad počíta aj s možnosťou domáhať sa výmazu súdnou cestou. Skôr, než by ste k tomu museli pristúpiť, sa oplatí banku písomne kontaktovať a požiadať o vyjadrenie k výmazu, prípadne si nechať poradiť, ako celý postup urýchliť. V praxi sa oplatí celý proces mať zdokumentovaný písomne, teda cez email alebo poštu, nie len telefonicky, aby ste v prípade potreby vedeli preukázať, kedy presne ste o výmaz požiadali.
Môže mať jedna nehnuteľnosť naraz zapísané aj záložné právo, aj vecné bremeno?
Áno, obe tieto práva môžu na tej istej nehnuteľnosti existovať súbežne a navzájom sa nevylučujú — napríklad byt zaťažený hypotékou banky (záložné právo) môže mať zároveň zapísané právo prechodu cez pozemok v prospech suseda (vecné bremeno). List vlastníctva vždy zobrazuje všetky zapísané práva a ťarchy naraz, nie len tie posledné. Pri bežnej kúpe prvej nehnuteľnosti na hypotéku sa s viacerými záložnými právami stretnete zriedka, táto situácia je typickejšia až pri neskoršom dofinancovaní alebo pri podnikateľských úveroch zabezpečených tou istou nehnuteľnosťou.