Znalecký posudok na byt
Kedy pri byte stačí rýchle interné ohodnotenie banky, kedy sa oplatí vlastný znalecký posudok, ako celý výber zvládnuť bez zbytočného zdržania a čo presne sa stane, keď sa neskôr predsa len rozhodnete zmeniť variantu.
Interné ohodnotenie banky, alebo vlastný znalecký posudok?
Pri byte je znalecký posudok jednoduchší než pri dome — byty sa dajú ľahko porovnávať medzi sebou podľa lokality, výmery a stavu, takže väčšina bánk okrem klasického posudku ponúka aj vlastné interné ohodnotenie. Stačí doložiť starší posudok alebo aktuálnu fotodokumentáciu a banka hodnotu určí sama, rýchlo a bez ďalších nákladov navyše.
Háčik je v tom, že interné ohodnotenie je viazané výhradne na banku, u ktorej oň požiadate — do ruky ho nedostanete a pri prípadnom refinancovaní do inej banky by ste museli nechať vypracovať úplne nový posudok. Vlastný znalecký posudok od nezávislého znalca síce stojí viac a trvá dlhšie, no patrí vám a viete ho v rámci jeho platnosti použiť opakovane — napríklad práve pri refinancovaní alebo konsolidácii.
Bez ohľadu na to, ktorú cestu zvolíte, konečná hodnota, z ktorej banka pri výpočte LTV vychádza, je vždy tá najnižšia spomedzi znaleckého posudku, interného ohodnotenia a dohodnutej kúpnej ceny — vyššia hodnota v posudku teda sama osebe nezaručuje vyšší schválený úver, ak je kúpna cena nižšia.
Kedy sa vlastný znalecký posudok na byt oplatí viac než interné ohodnotenie
Plánujete v budúcnosti refinancovanie
Interné ohodnotenie inej banke nič nepovie — pri odchode k inej banke budete potrebovať nový posudok aj tak. Vlastný posudok si viete v rámci platnosti vziať so sebou.
Zvažujete dofinancovanie alebo navýšenie
Ak plánujete o pár mesiacov požiadať o ďalší úver na rekonštrukciu alebo iný účel, aktuálny vlastný posudok vám ušetrí opätovné vybavovanie od začiatku.
Byt je netypický alebo má vyššiu hodnotu
Mezonet, byt s nadštandardnou rekonštrukciou alebo nezvyčajnou dispozíciou sa interné porovnávanie s okolím ťažšie ohodnocuje presne — riadny posudok tu dáva presnejší výsledok.
Chcete mať dokument fyzicky k dispozícii
Interné ohodnotenie do ruky nedostanete, zostáva len v systéme banky. Vlastný posudok si necháte, aj keby ste ho hneď nepotrebovali.
Ak nič z toho neplatí a chcete čo najrýchlejšie a najlacnejšie vybavenie, interné ohodnotenie banky je v drvivej väčšine prípadov tou rozumnejšou voľbou — netreba ho preto automaticky zavrhovať v prospech drahšieho riešenia, ktoré nakoniec nevyužijete.
Aké dokumenty pri byte znalec potrebuje
Titul nadobudnutia
Kúpna, darovacia zmluva alebo osvedčenie o dedičstve, ktorým súčasný vlastník byt nadobudol — predávajúci môže pri kopírovaní tejto zmluvy zakryť pôvodnú kúpnu cenu, samotný dokument však znalec potrebuje vždy.
Doklad o veku stavby
Potvrdenie správcu bytového domu alebo kolaudačné rozhodnutie. Vydanie potvrdenia býva u správcu spoplatnené — vyžiadajte si ho vopred telefonicky, vyzdvihnete ho počas stránkových hodín.
Pôdorys bytu
Nie je nutnou podmienkou — ak ho nemáte poruke, znalec si byt v prípade potreby jednoducho zameria priamo počas samotnej obhliadky.
Prístup do bytu na obhliadku
Znalec musí byt fyzicky vidieť, aby zhodnotil jeho skutočný stav — obhliadka trvá spravidla len niekoľko desiatok minút. Ak je byt prenajatý, dohodnite si termín aj s nájomníkom dostatočne vopred.
List vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy
Aktuálny výpis z listu vlastníctva a kópiu z katastrálnej mapy si znalec vie väčšinou vyžiadať sám elektronicky, citeľne mu to však uľahčí prácu, ak mu ich vopred pripravíte spolu s ostatnými podkladmi.
Ako dlho trvá vybavenie posudku na byt oproti internému ohodnoteniu
Interné ohodnotenie banka spracuje spravidla priamo v rámci vybavovania žiadosti, teda v horizonte dní, keďže systém banky porovnáva cenu s podobnými bytmi v okolí a nevyžaduje samostatnú obhliadku znalca. Vlastný znalecký posudok na byt naproti tomu potrebuje dohodnutie termínu obhliadky (bežne do niekoľkých dní až týždňa) a následne 3 až 7 dní na samotné vyhotovenie — pri byte teda proces trvá kratšie než pri dome, no stále je to o niečo pomalšia cesta než interné ohodnotenie.
Ak vás tlačí lehota z rezervačnej zmluvy, interné ohodnotenie je rýchlejšia voľba. Ak naopak plánujete nehnuteľnosť v budúcnosti refinancovať alebo dofinancovať, oplatí sa zvážiť rovno vlastný posudok, aby ste sa neskôr nemuseli spoliehať na nové vybavovanie od začiatku.
Koľko stojí znalecký posudok na byt
Znalecký posudok na byt sa na Slovensku pohybuje spravidla v rozmedzí 130 až 350 € v závislosti od lokality, znalca aj rozsahu podkladov, ktoré k bytu už máte pripravené — samotné interné ohodnotenie banky je oproti tomu spravidla lacnejšie, niekedy aj bez priameho poplatku, keďže je súčasťou spracovania úveru. Presná suma sa preto oplatí porovnať u konkrétneho znalca aj konkrétnej banky vopred, nie až po tom, čo sa pre jednu z možností rozhodnete.
Ak interné ohodnotenie vyjde nižšie, než ste čakali — napríklad preto, že systém banky nemá dostatok porovnateľných predajov vo vašej lokalite — máte stále možnosť dodatočne si zaobstarať vlastný znalecký posudok a s ním sa vrátiť do banky, alebo skúsiť inú banku s odlišnou metodikou interného oceňovania. Poplatok za posudok pritom platíte vy ako žiadateľ ešte predtým, než viete, či vám banku úver napokon schváli.
Viac o platnosti posudku, výbere znalca, ktorého banka bez problémov akceptuje, aj o tom, ako celý proces časovo naplánovať, nájdete v prehľade znaleckého posudku. Pri kúpe domu namiesto bytu sa zas oplatí pozrieť znalecký posudok na dom, kde dokumentácia aj cena vyzerajú inak.
Ako vám s tým pomôžem
Ako hypotekárny poradca vopred viem, ktorá banka pre váš konkrétny byt ponúkne interné ohodnotenie, kde by sa naopak oplatilo mať vlastný posudok, a poviem vám aj to, ktorý znalec bude pre zvolenú banku bez problémov — úplne bezplatne a bez akéhokoľvek záväzku z vašej strany.
Dohodnúť si bezplatnú konzultáciuČasté otázky o znaleckom posudku na byt
Je jednoduchšie nechať si urobiť interné ohodnotenie banky, alebo si radšej zaobstarať vlastný posudok?
Interné ohodnotenie vybavíte rýchlejšie a bez extra nákladov, jeho slabinou je však to, že platí len pre banku, ktorá ho spracovala, a pri prípadnom prechode k inej banke by ste museli žiadať o nové. Samostatne objednaný posudok vás vyjde drahšie a jeho vybavenie zaberie viac času, no na rozdiel od interného ohodnotenia zostáva vo vašom vlastníctve a môžete ho opätovne predložiť aj inej inštitúcii počas celej doby jeho platnosti. Pri rozhodovaní medzi oboma cestami preto zvážte nielen aktuálnu rýchlosť vybavenia, ale aj to, čo plánujete s nehnuteľnosťou robiť v najbližších rokoch.
Môže banka hodnotu z môjho znaleckého posudku znížiť?
Áno, banka nemusí hodnotu zo znaleckého posudku akceptovať v plnej výške — bankový znalec ju pri internej kontrole (supervízii) môže ponížiť, najmä ak sa mu zdá nadhodnotená. Pri výpočte maximálnej výšky úveru napokon banka berie do úvahy vždy tú najskromnejšiu z troch súm — hodnotu z posudku, výsledok interného ohodnotenia aj dohodnutú kúpnu cenu. Túto možnú korekciu smerom nadol je preto rozumné brať do úvahy už pri plánovaní rozpočtu, nie sa spoliehať výlučne na sumu, ktorú vám do posudku napíše prvý oslovený znalec.
Prečo je pri byte znalecký posudok lacnejší než pri dome?
Byty sa v rámci jedného bytového domu alebo lokality dajú ľahšie porovnávať medzi sebou, takže znalec potrebuje menej individuálnych podkladov a obhliadka trvá kratšie. Pri dome znalec navyše posudzuje aj pozemok, prípadné prístavby a širšiu technickú dokumentáciu, čo si vyžaduje viac času aj práce. Tento rozdiel sa preto premieta aj do dĺžky celého procesu, nie len do samotnej ceny za posudok.
Dá sa znalecký posudok na byt použiť aj pri kúpe iného bytu?
Nie, posudok sa vždy vzťahuje na konkrétnu nehnuteľnosť a konkrétny účel, takže ho nemôžete preniesť na iný byt, ani keby šlo o podobný byt v tom istom dome. Pri každej novej kúpe alebo úvere je potrebný nový, aktuálny posudok. Ak teda uvažujete o kúpe úplne iného bytu, hoci len o poschodie vyššie v tom istom dome, budete musieť pre neho zaobstarať samostatný, nový posudok.
Čo ak si vyberiem interné ohodnotenie a neskôr zistím, že som mal radšej vlastný posudok?
Nič tým nestrácate — stačí neskôr, keď sa ukáže potreba (napríklad pri refinancovaní, dofinancovaní alebo ak vám suma z ohodnotenia banky pripadá nízka), doplniť si samostatný posudok od znalca. Skorší odhad, ktorú cestu zvoliť, vám ušetrí len čas, nie možnosť neskôr prejsť na druhú variantu. V praxi to teda znamená len drobné zdržanie, nie stratenú príležitosť — obe cesty ostávajú otvorené počas celého procesu vybavovania hypotéky.