Kupujete druhý byt na prenájom? Poviem vám, koľko si reálne požičiate.

Nie, formálne dokladovanie budúceho nájomného pri podaní žiadosti banky spravidla nevyžadujú — vašu žiadosť musí uniesť existujúci, už preukázateľný príjem, nie predpokladaný výnos z prenájmu, ktorý ešte len plánujete. Dôvodom je, že prenájom môže dočasne vypadnúť (prázdny byt medzi nájomníkmi, neplatiaci nájomca), a banka nechce svoje rozhodnutie stavať na neistom príjme. Skutočný nájom vám po kúpe reálne pomôže splátku pokrývať, len sa naň banka pri schvaľovaní úveru vopred nespolieha.

Z pohľadu banky to problém nepredstavuje, hypotéka nie je nijako viazaná na miesto vášho trvalého bydliska ani na to, kde sa nachádza kupovaná nehnuteľnosť v rámci Slovenska. Z pohľadu výnosu má zmysel vyberať lokalitu skôr podľa skutočného dopytu po prenájme a jeho stability, než podľa vlastného pohodlia alebo známosti mesta. Väčšie mestá s vysokou fluktuáciou nájomníkov (univerzity, firmy) bývajú z hľadiska obsadenosti spoľahlivejšie než malé obce, kde môže byt dlhšie stáť prázdny.

Pri druhej a ďalšej nehnuteľnosti banky bežne vyžadujú vyššie vlastné zdroje než pri prvom bývaní, keďže investičnú nehnuteľnosť považujú za rizikovejšiu z pohľadu návratnosti pre banku. Presné percento sa medzi bankami líši a závisí aj od toho, či pôvodnú hypotéku na prvé bývanie ešte stále splácate, keďže táto existujúca splátka ovplyvňuje aj váš celkový priestor na ďalšie financovanie. Niektoré banky umožňujú časť vlastných zdrojov nahradiť záložným právom na už vlastnenú nehnuteľnosť namiesto hotovosti.

Áno, existujúca splátka prvej hypotéky sa vždy zarátava do výpočtu vášho DSTI limitu a priamo znižuje priestor, ktorý vám banka na nový úver na investičný byt uzná. Pri vysokej existujúcej splátke sa preto môže stať, že maximálna výška druhého úveru vyjde citeľne nižšie, než by ste čakali len podľa vášho hrubého príjmu. Presný dopad na maximálnu výšku nového úveru, vrátane toho, ktorá banka je pri tomto výpočte najústretovejšia, vám prepočítam na konzultácii.

Áno, je to možné, no financovanie cez právnickú osobu funguje odlišne od bežnej fyzickej hypotéky — banky ho posudzujú skôr ako podnikateľský úver, s iným hodnotením bonity firmy a spravidla aj vyššou úrokovou sadzbou. Výhodou môže byť daňová optimalizácia pri viacerých nehnuteľnostiach naraz, nevýhodou zložitejšia administratíva a menší výber bánk, ktoré tento typ financovania vôbec ponúkajú. Túto variantu má zmysel zvážiť najmä pri budovaní väčšieho portfolia nehnuteľností, nie pri jednom investičnom byte.

Pevná minimálna doba splácania prvej hypotéky pred žiadosťou o druhú neexistuje — rozhodujúca je vaša aktuálna bonita a schopnosť uniesť obe splátky naraz podľa DSTI limitov, nie počet mesiacov alebo rokov, ktoré ste doteraz splácali. V praxi je jednoduchšie získať druhú hypotéku, keď máte za sebou bezproblémovú platobnú históriu prvého úveru, keďže tá potvrdzuje vašu spoľahlivosť ako dlžníka. Váš konkrétny priestor na ďalšie financovanie vám rád preverím už teraz, bez ohľadu na to, ako dlho prvú hypotéku splácate.