Ako dlho trvá schválenie hypotéky? Termíny krok za krokom

Ako dlho trvá schválenie hypotéky? Orientačne:

• Schválenie hypotéky (rozhodnutie banky): 1 až 3 týždne od podania žiadosti, pri kompletných podkladoch.
• Celé vybavenie hypotéky (od prvej návštevy banky až po čerpanie peňazí na účet predávajúceho): zvyčajne 3 až 6 týždňov, v závislosti od toho, ako rýchlo sa podarí zohnať znalecký posudok a ako je banka práve vyťažená.
• Jednoduchá žiadosť s kompletnými dokladmi: banka vie predbežne rozhodnúť aj do pár dní.
• Zložitejší prípad (neštandardný príjem, chýbajúci doklad, problém so znaleckým posudkom): schvaľovanie sa vie natiahnuť aj na dva mesiace.

Presne povedať, ako dlho trvá schválenie hypotéky vo vašom konkrétnom prípade, sa dá len po tom, čo viete, v akej fáze procesu sa práve nachádzate — a kedy banka uvoľní peniaze z hypotéky, sa preto dá len ťažko sľúbiť vopred bez znalosti detailov.

Tento článok sa venuje časovému rámcu — ak vás zaujíma, aké presne podmienky na schválenie hypotéky musíte splniť ešte predtým, popisuje to samostatný článok.

Ako dlho trvá schválenie hypotéky krok za krokom

Toto poradie platí pri bežnom schválení hypotéky pri kúpe nehnuteľnosti od súkromnej osoby. Pri novostavbe alebo výstavbe sa čerpanie hypotéky často delí na viac tranží podľa postupu prác, čo celkový harmonogram predlžuje — podrobne, aké presne podmienky musia byť splnené a kedy banka uvoľní peniaze z hypotéky, popisuje samostatný článok.

Krok 1: Príprava a výber banky (pár dní, závisí od vás)

Prehľad vlastných zdrojov a porovnanie ponúk viacerých bánk je jediný krok, ktorého dĺžku máte plne vo svojich rukách. Ak už v tejto fáze viete, či ste zamestnanec alebo podnikateľ, akú nehnuteľnosť kupujete a aký je jej právny stav, vyhnete sa prekvapeniam neskôr — nezrovnalosť v prístupovej ceste alebo ťarchách na liste vlastníctva sa väčšinou objaví až počas posudzovania žiadosti a vie schválenie hypotéky natiahnuť o týždne navyše, aj keď je vaša bonita v poriadku.

Krok 2: Podanie žiadosti o hypotéku (do 1 pracovného dňa)

Prvá návšteva banky s dokladom totožnosti trvá zvyčajne len jeden deň. Rýchlosť tohto kroku ovplyvňuje najmä typ vášho príjmu — zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú spravidla najrýchlejšiu cestu, keďže banka si príjem bežne overí priamo cez Sociálnu poisťovňu, kým živnostníci a majitelia s. r. o. musia príjem dokladovať daňovým priznaním, čo schválenie hypotéky predlžuje o čas potrebný na spracovanie podkladov. Pri neštandardnom príjme banka niekedy žiadosť posudzuje individuálne, tzv. na výnimku, o čom nerozhoduje len automatizovaný systém, ale aj rizikový manažér — to proces spravidla predĺži o niekoľko dní až týždňov navyše.

Aj v tomto kroku platí, že každý chýbajúci doklad predlžuje schválenie hypotéky o ďalšie kolo komunikácie s bankou a reálne dni navyše — kompletná dokumentácia hneď pri podaní žiadosti je preto najúčinnejší spôsob, ako si tento krok skrátiť.

Krok 3: Znalecký posudok na nehnuteľnosť (cca 1 týždeň)

Banka potrebuje pred schválením hypotéky overenú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú financuje. Vybavenie znaleckého posudku trvá bežne okolo týždňa, v sezóne (jar, obdobie pred koncom roka) môže byť ťažké zohnať voľného znalca skôr, čo tento krok predĺži.

Krok 4: Schválenie hypotéky bankou (1 až 7 pracovných dní)

V tomto kroku banka vyhodnocuje vašu bonitu aj kompletnosť podkladov. Ak máte v úverovom registri záznam alebo vysoké existujúce splátky, banka posudzuje žiadosť dôkladnejšie, čo schvaľovanie hypotéky predlžuje — oplatí sa to preveriť už pred podaním žiadosti, nie až keď sa proces nečakane zasekne. Rýchlosť tohto kroku tiež ovplyvňuje aktuálna vyťaženosť banky: pred koncom roka, počas dovolenkovej sezóny alebo pri zmene úrokových sadzieb podávajú žiadosť naraz stovky klientov a banka to isté schválenie hypotéky spracuje pomalšie, aj keby vaše doklady boli bezchybné.

Krok 5: Podpis úverovej a záložnej zmluvy (1 – 2 dni)

Po schválení nasleduje podpis úverovej a záložnej zmluvy priamo v banke, tento krok je zvyčajne najrýchlejší z celého procesu.

Krok 6: Vklad záložného práva do katastra (dni až týždne, podľa katastra)

Podpísaný návrh na vklad záložného práva sa podáva na kataster, ktorý dĺžku tohto kroku ovplyvňuje najviac zo všetkých — líši sa podľa konkrétneho katastrálneho úradu a jeho aktuálnej vyťaženosti, nie podľa banky.

Krok 7: Čerpanie hypotéky (1 – 2 dni po splnení podmienok)

Posledným krokom je čerpanie hypotéky — banka uvoľní peniaze z hypotéky predávajúcemu, akonáhle sú splnené všetky dohodnuté podmienky čerpania.

Prečo sa oplatí mať schválenú hypotéku pred rezerváciou nehnuteľnosti

Rezervačná zmluva na nehnuteľnosť má krátku lehotu a rezervačný poplatok býva nevratný, ak vám banka žiadosť napokon zamietne. Ak si necháte overiť, akú výšku hypotéky reálne dostanete, ešte predtým, než nehnuteľnosť zarezervujete, vyhnete sa riziku, že prídete o peniaze len preto, že sa schválenie hypotéky nestihlo do lehoty rezervácie alebo že vám banka schváli menej, než ste čakali. Pozor však na to, čo predschválenie hypotéky v skutočnosti garantuje — vo väčšine prípadov ide len o predbežný prepočet, nie o záväzný prísľub banky.

Ako urýchliť schválenie hypotéky

Väčšinu z toho, čo ovplyvňuje schválenie hypotéky, viete ovplyvniť sami, ešte skôr než čokoľvek podáte na banku. Niekoľko krokov navyše vopred vie ušetriť aj dva-tri týždne čakania.

• Pripravte si všetky doklady vopred. Zistite si presný zoznam podľa typu vášho príjmu a účelu hypotéky, nie až keď si ich banka vyžiada.
• Objednajte znalca čo najskôr. Tento krok najčastejšie brzdí celý proces, najmä v sezóne.
• Odpovedajte banke promptne. Každý deň, kým čakáte na doplnenie odpovede, sa pripočíta k celkovému času.
• Porovnajte banky vopred, nie počas. Vybavovanie hypotéky súčasne vo viacerých bankách naraz zbytočne predlžuje proces aj zanecháva záznamy v registri — lepšie je vybrať banku podľa porovnania a podať žiadosť raz.

Líši sa vybavenie hypotéky podľa banky?

Áno — každá banka má vlastné interné procesy, iné vyťaženie pobočiek aj iné pravidlá posudzovania príjmu, preto sa aj to, ako dlho trvá schválenie hypotéky v rovnakej situácii, môže v rôznych bankách líšiť o dni až týždne. Práve preto je porovnanie viacerých bánk vopred užitočnejšie než spoliehať sa na skúsenosť jedného známeho — to, čo platilo pre neho v jednej banke, nemusí platiť pre vás v inej.

---