Typy hypoték a financovanie podľa účelu

Najprv účel, potom typ úveru — ako sa v ponuke orientovať

Pri výbere hypotéky sa ľudia najčastejšie pýtajú na typ úveru, no správne poradie je opačné. Najprv si ujasnite, čo chcete financovať — hotový byt, rozostavaný dom, pozemok alebo rekonštrukciu —, pretože od toho závisí, aké doklady banka vyžaduje, ako vám peniaze vyplatí a koľko z hodnoty nehnuteľnosti vám požičia. Až potom sa oplatí riešiť, či vám stačí klasický účelový úver, alebo potrebujete niečo špecifickejšie.

Ten istý byt alebo dom sa dá financovať rôznymi typmi úverov a ten istý typ úveru môže mať pri inom účele úplne iné podmienky. Preto sú na tejto stránke dve mapy: jedna podľa účelu a druhá podľa typu produktu. Dopĺňajú sa, a keď si prejdete obe, budete presne vedieť, čo od banky žiadať.

Čo majú všetky druhy hypoték spoločné

Bez ohľadu na typ platí, že hypotéka je úver zabezpečený nehnuteľnosťou, a banka preto vždy posudzuje dvoje: či máte dostatočný príjem na splácanie a akú hodnotu má nehnuteľnosť, ktorú založíte. Splatnosť môže byť až 30 rokov a úrokovú sadzbu viete zafixovať na obdobie od jedného roka až po celú dobu splácania. Povinné je aj poistenie nehnuteľnosti, ktoré môžete dojednať aj mimo banky. Podrobnosti o podmienkach nájdete v článku o podmienkach na schválenie hypotéky.

Druhým spoločným znakom je pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti, skrátene LTV. Štandardne vám banka požičia najviac 80 percent hodnoty podľa znaleckého posudku, zvyšok musíte pokryť vlastnými zdrojmi. Pri vybraných žiadostiach povoľujú pravidlá Národnej banky Slovenska aj vyššie financovanie, no nie je to nárok a banky ho využívajú rôzne. Ako funguje LTV a prečo s ním súvisí aj ukazovateľ DTI, vysvetľuje slovník pojmov.

Tretím spoločným bodom je fixácia. Po jej skončení vám banka ponúkne novú sadzbu podľa aktuálneho trhu a vy môžete zostať, vyjednávať alebo úver presunúť inam. Ak vám fixácia čoskoro končí, prečítajte si postup, ako získať najlepšiu ponuku, alebo porovnanie dĺžok fixácie.

Na čo si dať pozor pri porovnávaní ponúk

Reklamná sadzba je len jedna zo zložiek ceny hypotéky. Okrem nej platíte za ocenenie nehnuteľnosti znalcom, prípadne za poplatky spojené so spracovaním žiadosti a vedením účtu, a poistenie nehnuteľnosti si musíte dojednať vždy. Preto sa oplatí porovnávať ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN), ktorá tieto položky zahŕňa, a nie samotný úrok. Dva úvery s rovnakou sadzbou môžu mať v celkovom súčte výrazne odlišnú cenu.

Rovnako dôležité je, čo sa stane, ak sa vaša situácia zmení. Zistite, ako banka rieši mimoriadne splátky, predčasné splatenie, odklad splátok či zmenu poistenia a či vie vyjsť v ústrety pri strate príjmu. Tieto pravidlá v ponuke na prvý pohľad nevidno, no práve pri nich sa ukáže rozdiel medzi lacnou a skutočne výhodnou hypotékou. Viac o mimoriadnych splátkach nájdete v článku o mimoriadnej splátke hypotéky a o tom, čo robiť pri problémoch so splácaním, v článku o neplatení hypotéky.

Ako si vybrať: štyri otázky pred návštevou banky

1. Na čo presne peniaze potrebujem? Ak ide o kúpu, stavbu či rekonštrukciu, zvolíte účelový úver s lepšou sadzbou. Bezúčelová hypotéka dáva slobodu, ale stojí viac a banka pri nej požičia menej.
2. Koľko vlastných zdrojov mám? Od toho závisí, či vám stačí štandardných 80 percent, alebo potrebujete riešiť rozdiel inak. Pomôže hypotekárna kalkulačka, ktorá ukáže splátku aj potrebné úspory.
3. Ako dlho chcem mať istotu splátky? Dlhšia fixácia znamená predvídateľné splátky, kratšia lacnejšiu sadzbu, ale väčšie riziko po jej skončení. Rozhodnutie závisí od toho, koľko rezervy má váš rozpočet.
4. Čo porovnávam okrem sadzby? Poplatky, poistenie, RPMN, pravidlá predčasného splatenia a to, ako banka oceňuje nehnuteľnosť. Prehľad ponúk viacerých bánk nájdete v porovnaní hypoték v bankách.

Pri výbere nezostanete sami

Správny typ hypotéky nie je o tom, ktorý má najnižšiu reklamnú sadzbu, ale o tom, ktorý sedí na váš účel, príjem aj plány na najbližších päť až desať rokov. Ako hypotekárny poradca vám rád prepočítam, ktoré možnosti sa vám oplatia, a porovnám ponuky viacerých bánk naraz — bezplatne a bez záväzku. Ak ešte len zbierate podklady, začnite predschválením hypotéky, ktoré vám ukáže realistickú výšku úveru.