Typy hypoték

Základné rozdelenie: účelová a bezúčelová hypotéka

Prvé a najdôležitejšie delenie vychádza z toho, či banke dokladujete, na čo peniaze použijete. Pri účelovej hypotéke financujete konkrétnu vec — kúpu bytu či domu, stavbu alebo rekonštrukciu — a banka vám za to ponúkne spravidla najlepšiu sadzbu aj najvyššie financovanie. Pri bezúčelovej hypotéke účel dokladovať nemusíte, no nehnuteľnosť stále zakladáte, sadzba býva o niečo vyššia a požičiate si menšiu časť jej hodnoty.

Toto delenie uvádza aj Národná banka Slovenska ako základný rozdiel pri úveroch na bývanie. Všetko ostatné — offsetová hypotéka, financovanie s vyšším LTV či úver zo stavebného sporenia — sú špeciálne varianty alebo alternatívy, ktoré sa k tomuto základu pridávajú.

Klasická účelová hypotéka

Základný a najčastejší variant. Peniaze idú na dohodnutý účel, ktorý banke preukážete kúpnou zmluvou, faktúrami alebo povolením, a vy dostanete nižšiu sadzbu než pri bezúčelovom úvere. Štandardne si môžete požičať najviac 80 percent hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku. Pri kúpe bytu, domu, pozemku či pri výstavbe sa líši hlavne to, ako vám banka peniaze vypláca, a to nájdete rozpísané v prehľade podľa účelu hypotéky.

Americká hypotéka — iný názov pre bezúčelový úver

„Americká" a „bezúčelová" hypotéka označujú ten istý produkt, rozdielny je len názov. Hodí sa, keď potrebujete väčšiu sumu na zariadenie, auto, podnikanie alebo splatenie iných záväzkov a máte nehnuteľnosť, ktorú môžete založiť. Oproti spotrebnému úveru ponúka nižšiu sadzbu a dlhšiu splatnosť, na druhej strane riskujete nehnuteľnosť. Porovnanie bánk nájdete na stránke o americkej hypotéke, vysvetlenie najčastejších mýtov na stránke o bezúčelovej hypotéke.

Hypotéka s vyšším podielom z hodnoty nehnuteľnosti

Štandardných 80 percent nie je pevný strop pre všetkých. Pravidlá Národnej banky Slovenska dovoľujú bankám poskytnúť časť nových hypoték s vyšším financovaním, najviac do 90 percent, no ide o výnimku, nie o nárok. Financovanie celej hodnoty pri bežnej kúpe dnes prakticky nie je dostupné. Ak vám chýbajú vlastné zdroje, prečítajte si, kedy je vyššie financovanie reálne, v rozbore hypotéky na 90 a 100 percent.

Offsetová hypotéka so zápočtom úspor

Pri tomto type úspory neidú na samostatný sporiaci účet s vlastným úrokom, ale zmenšujú zostatok, z ktorého sa počíta úrok z úveru. Peniaze pritom máte stále k dispozícii. Na slovenskom trhu sa tomuto princípu najviac približuje Fio banka so sporiacim kontom k hypotéke a podobný zápočet existuje aj pri úsporách blízkych ľudí v 365.bank. Pre koho sa oplatí a ako veľa môžete ušetriť, ukazuje stránka o offsetovej hypotéke.

Reverzná hypotéka na Slovensku neexistuje

Pojem reverzná hypotéka sa na Slovensku často vyhľadáva, no komerčné banky ju momentálne neponúkajú. Seniori preto využívajú iné možnosti, napríklad predaj nehnuteľnosti s doživotným právom bývania alebo prenájom, a obmedzujú ich aj vekové limity bánk pri bežnom úvere. Detailnejší prehľad alternatív nájdete na stránke reverzná hypotéka.

Stavebný úver ako alternatíva k hypotéke

Stavebný úver poskytuje stavebná sporiteľňa po splnení podmienok stavebného sporenia a jeho úroková sadzba zostáva rovnaká počas celého splácania. Býva o niečo vyššia než pri hypotéke, pretože stavebná sporiteľňa garantuje cenu po celý čas. Výber poskytovateľov je dnes užší než pri bankách, pretože Wüstenrot aj ČSOB stavebná sporiteľňa ukončili predaj nových zmlúv. Viac nájdete v rozboroch stavebného sporenia a stavebného úveru.

Fixácia ako ďalšie delenie hypoték

Hypotéky sa dajú deliť aj podľa toho, na ako dlho je zafixovaná úroková sadzba — od jedného roka až po celú dobu splácania. Nejde o samostatný typ úveru, ale o parameter, ktorý určí, ako často sa vaša splátka môže zmeniť. Porovnanie dĺžok fixácie nájdete na stránke fixácia úrokovej sadzby a pojem vysvetľuje aj slovník pojmov.

Ako medzi typmi vybrať

Rozhodnutie zjednodušia tri otázky. Po prvé, či peniaze potrebujete na bývanie, alebo na niečo iné — v prvom prípade siahnite po účelovej hypotéke. Po druhé, či máte vlastné zdroje na štandardných 20 percent, alebo riešite rozdiel. Po tretie, či máte väčšie úspory, ktoré by sa dali využiť na zníženie úroku. Ostatné parametre, ako fixácia, poplatky a poistenie, sa porovnávajú medzi bankami až potom.

Pri prepočte pomôže hypotekárna kalkulačka a prehľad ponúk viacerých bánk v porovnaní hypoték v bankách. Celkovú mapu od účelu až po typ úveru nájdete v rozcestníku typy hypoték a financovanie podľa účelu.