Hypotéka na 90 a 100 percent hodnoty nehnuteľnosti

Čo znamená hypotéka na 90 a 100 percent hodnoty nehnuteľnosti

LTV, teda pomer výšky úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti, je jedno z kľúčových čísel pri každej hypotéke. Pri štandardnej hypotéke banka spravidla požičia najviac 80 percent hodnoty nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku, zvyšných približne 20 percent musíte pokryť z vlastných zdrojov — úspor, predaja inej nehnuteľnosti alebo iným spôsobom.

Hypotéka na 90 percent hodnoty nehnuteľnosti znamená, že banka vám výnimočne požičia viac než tento štandardný limit, a vlastné zdroje, ktoré potrebujete mať pripravené, klesnú približne na desatinu ceny nehnuteľnosti. Hypotéka na 100 percent by znamenala financovanie celej hodnoty nehnuteľnosti bez akýchkoľvek vlastných zdrojov — ako vysvetľujeme nižšie, pri bežnej kúpe nehnuteľnosti dnes takáto možnosť na slovenskom trhu prakticky neexistuje.

Čím vyššie je LTV, tým väčšie riziko banka pri danom úvere nesie — v prípade, že by ste prestali splácať a nehnuteľnosť by sa musela speňažiť v dražbe, má banka pri nižšom LTV väčšiu istotu, že z výťažku pokryje celý svoj nesplatený nárok. Práve táto logika stojí za tým, prečo je vysoké LTV regulačne obmedzené a prečo si ho banky spájajú s prísnejším posúdením žiadosti než pri bežnej 80-percentnej hypotéke.

Ako funguje výnimka NBS pri financovaní nad 80 percent

Národná banka Slovenska bankám povoľuje poskytovať časť nových hypoték s vyšším LTV než štandardných 80 percent, najviac však do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Táto výnimka sa ale netýka celej ponuky banky — ide o obmedzenú kvótu, ktorá predstavuje len časť z objemu všetkých nových úverov, ktoré banka poskytne v danom štvrťroku, a Národná banka Slovenska jej dodržiavanie priebežne kontroluje.

Prakticky to znamená, že hypotéka na 90 percent hodnoty nehnuteľnosti nie je nárokovateľná automaticky pre každého žiadateľa — banka ju v danom období buď má v rámci svojej kvóty ešte k dispozícii, alebo nie. Jednotlivé banky navyše k tejto možnosti pristupujú rôzne, niektoré ju pri bežných nových úveroch na kúpu nehnuteľnosti vôbec nevyužívajú. Aktuálny prehľad LTV naprieč bankami nájdete v porovnaní podmienok hypotéky v jednotlivých bankách.

Keďže je kvóta viazaná na štvrťrok, môže sa stať, že tá istá banka vám na jar hypotéku s vysokým LTV ponúkne bez problémov, no v lete už svoju kvótu vyčerpanú má a musíte počkať na jej obnovenie na začiatku ďalšieho štvrťroka. Práve preto sa oplatí overiť si aktuálnu dostupnosť tesne pred podaním žiadosti, nie len na základe všeobecných informácií z webovej stránky banky, ktoré sa nemusia meniť tak často ako reálna vyťaženosť kvóty.

Dá sa dnes získať hypotéka na 100 percent hodnoty nehnuteľnosti

Pri bežnej kúpe nehnuteľnosti nie — od júla 2018 banky na Slovensku nesmú financovať celú hodnotu nehnuteľnosti bez toho, aby žiadateľ priniesol aspoň časť vlastných zdrojov. Ak sa v ponuke banky alebo v reklame stretnete s pojmom 100-percentná hypotéka, takmer vždy ide o inú situáciu, než je bežná kúpa.

Najčastejšie ide o refinancovanie existujúceho úveru, kde sa LTV počíta z aktuálneho zostatku dlhu, nie z pôvodnej kúpnej ceny — pri dlhšie splácanej hypotéke tak môže zostatok dlhu klesnúť natoľko, že sa aj 100 percent tohto zostatku zmestí do bezpečnej časti hodnoty nehnuteľnosti. Práve preto viaceré banky, napríklad Slovenská sporiteľňa alebo ČSOB, uvádzajú vo svojich podmienkach LTV do 100 percent výslovne len pri refinancovaní, nie pri financovaní novej kúpy.

Ako pokryť rozdiel, ak vám banka ponúkne menej než potrebujete

Ak vám žiadna banka neponúkne dostatočné LTV a chýbajúcu časť nemáte z vlastných úspor, existuje viacero spôsobov, ako túto medzeru preklenúť. Najčastejšou cestou je doplnkový úver — napríklad spotrebný úver alebo pôžička od stavebnej sporiteľne — ktorým dorovnáte chýbajúcu sumu popri hlavnej hypotéke.

Ďalšou možnosťou je pridať do žiadosti spoludlžníka, napríklad rodiča, ktorý svojím príjmom alebo majetkom zlepší vašu spoločnú bonitu, alebo ako doplnkové zabezpečenie použiť inú, už vlastnenú nehnuteľnosť. Presné posúdenie, ktorá kombinácia je pre vašu konkrétnu situáciu najvýhodnejšia a najlacnejšia, vám ako nezávislý hypotekárny poradca v Bratislave rád pripravím na bezplatnej konzultácii.

Plánovaná zmena pravidiel pre mladých od roku 2027

Národná banka Slovenska pripravuje zmenu pravidiel, podľa ktorej by mladí žiadatelia do 35 rokov pri kúpe svojej prvej nehnuteľnosti mohli získať LTV do 90 percent ako štandardnú, nie len kvótou obmedzenú možnosť. K dátumu písania tohto článku ide stále len o návrh v medzirezortnom pripomienkovom konaní, nie o platné, záväzné pravidlo, a konkrétny dátum účinnosti sa ešte môže posunúť.

Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti v horizonte najbližších rokov a spĺňate vekovú podmienku, oplatí sa túto zmenu sledovať, no zároveň sa neoplatí na ňu čakať bez ďalšieho plánu — aktuálne dostupné možnosti financovania sa oplatí preveriť už teraz, keďže finálna podoba aj presný termín zmeny ešte nie sú isté.