Navýšenie hypotéky si väčšina ľudí predstavuje ako jednoduché pridanie sumy k existujúcemu úveru, v skutočnosti to však po technickej stránke takto nefunguje — spôsob výpočtu anuitnej splátky aj zápis záložného práva v katastri nehnuteľností neumožňujú pôvodnú zmluvu jednoducho upraviť o vyššiu sumu. Navýšenie hypotéky sa preto v praxi realizuje jedným z dvoch spôsobov, ktoré si nižšie vysvetlíme.
Prečo doslovné navýšenie pôvodnej hypotéky nie je možné
Pôvodná úverová zmluva je uzatvorená na presnú, vopred dohodnutú sumu, s presne vypočítaným splátkovým kalendárom a zodpovedajúcim záznamom záložného práva v katastri nehnuteľností. Jednoduché „pridanie“ ďalších peňazí k tejto sume by znamenalo prepočítať celú anuitnú schému aj upraviť záznam v katastri, čo banky štandardne neriešia formou úpravy pôvodnej zmluvy.
Namiesto toho existujú dve reálne cesty, ako sa k navýšeniu financovania dostať — obe popisujeme nižšie, vrátane toho, čím sa od seba líšia.
Cesta 1: Refinancovanie s navýšením
Prvou cestou je refinancovanie spojené s navýšením — pôvodná hypotéka sa v tomto prípade úplne splatí novým, väčším úverom, ktorý pokryje pôvodný dlh aj požadovanú sumu navyše. Túto cestu môžete riešiť v tej istej banke, kde máte hypotéku aktuálne, alebo ju preniesť do inej banky s výhodnejšou ponukou. Podrobný postup samotného refinancovania nájdete v prehľade refinancovania hypotéky.
Výhodou tejto cesty je, že celá suma sa úročí jednou, novou sadzbou, čo môže byť výhodné, ak vám pôvodná sadzba už nie je konkurencieschopná. Nevýhodou je riziko, že nová sadzba na celú sumu môže byť v konečnom dôsledku vyššia než vaša pôvodná, výhodnejšia sadzba, ktorú by ste týmto krokom stratili.
Cesta 2: Samostatná druhá hypotéka
Druhou cestou je samostatná, nová hypotéka popri tej pôvodnej — pôvodný úver zostáva nezmenený, so svojou pôvodnou sadzbou aj podmienkami, a k nemu pribudne úplne samostatná zmluva na požadovanú sumu navyše. Na nehnuteľnosti tak vznikajú dve samostatné záložné práva namiesto jedného.
Túto cestu vám spravidla ponúkne len banka, kde už máte pôvodnú hypotéku, keďže vyžaduje jej súhlas so vznikom druhého záložného práva na tej istej nehnuteľnosti. Výhodou je, že si zachováte pôvodnú, prípadne výhodnejšiu sadzbu na časť dlhu, nevýhodou je obmedzený výber len na jednu banku a to, že nová časť môže mať odlišné, menej výhodné podmienky.
Koľko si môžete navýšiť — príklad podľa LTV
Výška možného navýšenia závisí predovšetkým od aktuálneho LTV — teda pomeru medzi zostávajúcim dlhom a aktuálnou hodnotou nehnuteľnosti, ktorá sa mohla od pôvodnej žiadosti aj zvýšiť. Predstavte si nehnuteľnosť v hodnote 180 000 € so zostávajúcim dlhom 99 000 € — aktuálne LTV je teda 55 %. Ak banka pri navýšení akceptuje LTV do 80 %, môžete si teoreticky navýšiť približne o 45 000 € navyše, kým sa dostanete na túto hornú hranicu.
Presné číslo pre váš konkrétny prípad závisí aj od aktuálnej bonity, ktorú banka pri žiadosti o navýšenie posudzuje nanovo, nie len od samotného LTV.
Na čo sa navýšenie hypotéky najčastejšie používa
Najčastejším dôvodom je rekonštrukcia alebo dostavba nehnuteľnosti, ktorú pôvodná hypotéka v plnej miere nepokryla. Druhým bežným dôvodom je financovanie kúpy ďalšej nehnuteľnosti, napríklad rekreačnej alebo investičnej, kde slúži ako doplnkový zdroj popri prípadnej samostatnej hypotéke na túto nehnuteľnosť. Menej časté, no možné je aj použitie navýšenia na splatenie iných, drahších záväzkov, ak vám to podmienky konkrétnej banky umožnia.
Presné posúdenie, ktorá z dvoch ciest k navýšeniu je pre váš konkrétny účel a situáciu výhodnejšia, vám ako nezávislý hypotekárny poradca v Bratislave rád pripravím na bezplatnej konzultácii.
Čo si banka pri navýšení hypotéky overuje nanovo
Bez ohľadu na to, ktorú z dvoch ciest zvolíte, banka pri žiadosti o navýšenie posudzuje vašu situáciu nanovo, akoby ste žiadali o úver po prvý raz — nespolieha sa na to, že ste pôvodnú hypotéku doteraz riadne splácali. Overuje si aktuálny príjem, existujúce záväzky aj záznamy v úverových registroch, keďže sa vaša finančná situácia mohla od pôvodnej žiadosti výrazne zmeniť, pozitívne aj negatívne.
Rovnako dôležitá je aktuálna hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa oproti pôvodnému oceneniu mohla zvýšiť aj znížiť podľa vývoja na realitnom trhu. Ak hodnota nehnuteľnosti medzičasom vzrástla, môže vám to k navýšeniu pomôcť, keďže rovnaký zostávajúci dlh predstavuje pri vyššej hodnote nižšie percento LTV. Naopak, ak hodnota nehnuteľnosti klesla, môže sa stať, že banka požadovanú výšku navýšenia neschváli v plnej miere, aj keby ste inak mali dostatočný príjem.
Z týchto dôvodov sa oplatí pred podaním žiadosti o navýšenie mať pripravený aktuálny prehľad vlastnej finančnej situácie, podobne ako pri úplne novej žiadosti o hypotéku — čím kompletnejšie podklady prinesiete, tým rýchlejšie a hladšie celý proces prebehne.
Som registrovaný samostatný finančný agent (NBS) a poviem vám, či je pre vaše navýšenie hypotéky výhodnejšie refinancovanie, alebo samostatná druhá hypotéka, a o akú sumu si reálne môžete navýšiť. Moja služba je pre vás bezplatná.
Bezplatná konzultácia — odpoviem do 24 hodín.
Uvedené informácie sú orientačné a vychádzajú z bežnej praxe bánk na Slovensku k septembru 2026 — konkrétne podmienky sa medzi bankami líšia. Článok nie je individuálnym finančným poradenstvom.
