Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti

V drvivej väčšine prípadov áno — banka pri hypotéke potrebuje záložné právo na nehnuteľnosti, aby mala istotu návratnosti požičaných peňazí, ak by ste prestali splácať. Najčastejšie sa zakladá práve kupovaná nehnuteľnosť, keďže to je pre banku aj pre vás najjednoduchšia cesta — nemusíte hľadať ani zabezpečovať inú vhodnú nehnuteľnosť navyše.

To však neznamená, že bez založenia sa nedá požičať vôbec nič. Zákon aj banky pripúšťajú aj iné cesty financovania — buď spotrebný úver úplne bez zabezpečenia nehnuteľnosťou, alebo hypotéku so založením inej nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte, nie tej, ktorú práve kupujete. Viac o tom, čo presne záložné právo znamená a ako vzniká, nájdete v prehľade záložného práva a vecného bremena.

Nie každá nehnuteľnosť je pre banku ako zábezpeka prijateľná. Najčastejšie dôvody odmietnutia sú nevysporiadaná prístupová cesta k pozemku, nevhodné vecné bremeno, ktoré výrazne znižuje hodnotu alebo využiteľnosť nehnuteľnosti, oficiálne zaradenie ako rekreačný objekt namiesto nehnuteľnosti na bývanie, alebo nevhodná geografická poloha, napríklad záplavová oblasť či nedostatočne stabilné podložie.

Menej zjavným, no rovnako reálnym dôvodom môže byť aj nezvyčajná právna konštrukcia vlastníctva — napríklad spoluvlastnícky podiel s nevysporiadanými vzťahmi medzi spoluvlastníkmi, alebo nehnuteľnosť, na ktorej už viazne staršie záložné právo v prospech tretej strany, ktoré sa nedá jednoducho vymazať. V takýchto prípadoch je dobré situáciu prekonzultovať ešte pred tým, než sa pre danú nehnuteľnosť definitívne rozhodnete.

V takom prípade máte v zásade dve možnosti — vyriešiť konkrétny problém ešte pred podaním žiadosti (napríklad dodatočne vysporiadať prístupovú cestu), alebo financovanie zabezpečiť inak, napríklad spotrebným úverom bez zabezpečenia, prípadne založením inej nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte. Presne v tomto bode sa oplatí poradiť sa vopred, aby ste sa nedozvedeli o probléme až po tom, čo už máte podpísanú rezervačnú zmluvu s pevným termínom.

Bežný spotrebný úver bez zabezpečenia banky poskytujú spravidla do výšky 25 000 až 35 000 € a na dobu najviac 8 rokov, presná horná hranica sa medzi jednotlivými bankami citeľne líši. Pri týchto sumách a kratšej dobe splácania vychádza mesačná splátka citeľne vyššie, než by bola pri porovnateľnej hypotéke rozloženej na 25 až 30 rokov — preto sa táto cesta hodí skôr na doplnkové financovanie než na celú kúpnu cenu nehnuteľnosti.

Osobitnú kategóriu tvoria úvery od stavebných sporiteľní, ktoré vedia bez založenia nehnuteľnosti poskytnúť až do 45 000 € so splatnosťou do 30 rokov — podmienkou je preukázať účel použitia na bývanie. Tieto úvery majú podobnú úrokovú sadzbu ako bankové spotrebné úvery bez zabezpečenia, líšia sa však v poplatkoch a dlhšej možnej dobe splatnosti, čo výrazne znižuje mesačnú splátku oproti kratšiemu bankovému spotrebnému úveru.

Ak vlastníte inú nehnuteľnosť — napríklad byt po rodičoch, chatu alebo pozemok — banka môže akceptovať práve ju ako zábezpeku namiesto tej, ktorú kupujete. Táto cesta si zachováva všetky výhody klasickej hypotéky, teda nižší úrok a dlhšiu dobu splatnosti, keďže banka stále má riadne záložné právo na nehnuteľnosti, len na inej než kupovanej.

Nevýhodou je, že založená nehnuteľnosť sa v katastri zaťaží rovnako, ako keby ste ju kupovali práve na hypotéku — pri jej prípadnom neskoršom predaji alebo darovaní budete musieť najprv riešiť výmaz záložného práva, podobne ako pri bežnej hypotéke. Táto varianta má preto zmysel najmä vtedy, keď máte voľnú nehnuteľnosť, ktorú momentálne nepotrebujete predávať ani inak obmedzovať.

Banka pri tejto variante posudzuje záložnú nehnuteľnosť rovnako prísne ako pri bežnej hypotéke — musí spĺňať rovnaké kritériá akceptovateľnosti, teda vysporiadanú prístupovú cestu, vhodnú geografickú polohu aj absenciu prekážajúcich vecných bremien. Znalecký posudok alebo interné ohodnotenie sa tak bude robiť na túto inú nehnuteľnosť, nie na tú, ktorú práve kupujete.

Zo strany banky ide o najjednoduchšiu a najprehľadnejšiu konštrukciu — hodnota zábezpeky priamo súvisí s účelom úveru, znalecký posudok alebo interné ohodnotenie sa robí len raz na tú istú nehnuteľnosť a banka nemusí posudzovať ďalšiu, samostatnú nehnuteľnosť navyše. Práve preto je táto varianta pri bežnej kúpe bytu alebo domu štandardom, od ktorého sa odchyľuje len v prípadoch, keď to okolnosti vyžadujú.

Z pohľadu klienta má táto štandardná cesta výhodu v tom, že nemusíte riešiť dve nehnuteľnosti naraz — kupovanú aj tú, ktorú by ste inak museli založiť namiesto nej. Rovnako sa vyhnete situácii, keď by ste neskôr chceli predať alebo inak nakladať so svojou pôvodnou nehnuteľnosťou, ktorá by inak zostala zaťažená záložným právom banky kvôli úveru na úplne iný byt či dom.