Kupujete apartmán na investíciu? Preverím podmienky banky vopred.

Kolaudácia na trvalé bývanie je pre banku signálom, že ide o štandardnú obytnú nehnuteľnosť, ktorú vie financovať rovnako ako bežný byt. Bez nej apartmán z pohľadu katastra aj banky formálne nie je bytom, aj keby vyzeral a fungoval ako byt — preto ho banky zaraďujú do rizikovejšej kategórie s inými pravidlami financovania. Pri obhliadke konkrétneho apartmánu vám viem povedať, ako presne ho jeho kolaudačný stav ovplyvní pri žiadosti o hypotéku.

Bezúčelová hypotéka je úver zabezpečený nehnuteľnosťou, pri ktorom nemusíte banke dokladovať, na čo presne peniaze použijete — na rozdiel od účelovej hypotéky teda nepredkladáte kúpnu zmluvu ako doklad o účele čerpania. Pri apartmánoch bez kolaudácie na trvalé bývanie alebo pri apartmánoch v zahraničí je to často jediná dostupná forma financovania, keďže banka ich nemôže financovať klasickou účelovou hypotékou na kúpu bývania. Nevýhodou býva o niečo vyššia úroková sadzba než pri bežnej účelovej hypotéke, keďže ide z pohľadu banky o menej štandardný produkt.

Závisí to predovšetkým od lokality a sezónnosti prenájmu — pri rekreačných apartmánoch v horských alebo prímorských oblastiach príjem výrazne kolíše podľa sezóny a mimo hlavnej sezóny môže byť obsadenosť len minimálna. Pri mestských apartmánoch určených na celoročný prenájom býva príjem stabilnejší a predvídateľnejší, no zase spravidla nižší na meter štvorcový než krátkodobý sezónny prenájom. Reálny prepočet očakávaného výnosu voči splátke pre konkrétnu lokalitu vám rád pripravím ešte pred samotnou kúpou, aby ste rozhodnutie robili na základe čísel, nie odhadu.

Univerzálna odpoveď neexistuje — líši sa to podľa konkrétnej lokality, typu apartmánu aj toho, či má kolaudáciu na bývanie. Banka, ktorá je najmiernejšia pri mestskom apartméne s kolaudáciou, môže byť pri rekreačnom apartméne bez kolaudácie naopak jednou z najprísnejších. Porovnám vám preto ponuky bánk priamo pre váš konkrétny prípad, nie všeobecné podmienky z cenníka, ktoré sa na váš typ nehnuteľnosti nemusia vzťahovať.

Pri apartmánoch financovaných formou bezúčelovej hypotéky banky spravidla vyžadujú výraznejšie vlastné zdroje než pri bežnom byte, práve kvôli nižšiemu maximálnemu LTV, ktoré pri tomto type nehnuteľnosti uplatňujú. Úplne bez vlastných zdrojov sa apartmán financuje len vo výnimočných prípadoch, typicky pri doplnkovej zábezpeke inou nehnuteľnosťou, ktorú do financovania zapojíte popri samotnom apartméne. Presnú potrebnú sumu vlastných zdrojov pre konkrétny apartmán vám prepočítam na základe jeho odhadovanej hodnoty a klasifikácie u danej banky.

Áno, banky pri druhej a ďalšej investičnej nehnuteľnosti bežne sprísňujú podmienky — vyššie vlastné zdroje, prísnejšie posúdenie bonity a niekedy aj kratšiu maximálnu splatnosť než pri prvej investícii. Do posúdenia bonity sa navyše zarátava aj splátka existujúceho úveru na prvý apartmán, čo znižuje priestor, ktorý vám banka na ďalší úver podľa DSTI limitov uzná. Pri plánovaní ďalšej investície je preto dôležité počítať s týmto obmedzením vopred, nie ho zisťovať až pri podaní žiadosti.