Najvýhodnejšia hypotéka nie je tá s najnižším číslom v reklame

Prečo samotná úroková sadzba nestačí

Úroková sadzba je len jeden zo vstupov do skutočnej ceny úveru — druhým je RPMN (ročná percentuálna miera nákladov), ktorá do jedného čísla zhŕňa úrok aj všetky povinné poplatky a podmienky spojené s úverom. Dve banky s rovnakou sadzbou tak môžu mať výrazne odlišnú RPMN, ak sa líšia v poplatku za poskytnutie úveru, cene povinného poistenia alebo nákladoch na znalecký posudok. Presné vysvetlenie, čo všetko sa do RPMN počíta a ako sa vypočíta, nájdete v hesle RPMN.

Práve preto sa pri hľadaní najvýhodnejšej hypotéky neoplatí zastaviť pri prvom porovnaní holých percent sadzby — dve na pohľad takmer identické ponuky môžu pri rovnakej výške úveru znamenať rozdiel v celkovej preplatenosti aj v rádoch tisícok eur za celú dobu splácania.

Ako podmienené zľavy skresľujú reklamnú sadzbu

Väčšina bánk inzeruje sadzbu, ktorá platí až po splnení viacerých podmienok naraz — typicky aktívny bežný účet s pravidelným príjmom, poistenie nehnuteľnosti alebo schopnosti splácať, a niekedy aj konkrétnu minimálnu výšku úveru. Ak nesplníte čo len jednu z týchto podmienok, vaša reálna sadzba môže byť citeľne vyššia než tá, ktorú ste videli v reklame — v niektorých prípadoch aj o viac ako jeden percentuálny bod.

Pri porovnávaní ponúk je preto dôležité vždy sa pýtať, za akých presných podmienok inzerovaná sadzba platí, a či ste ochotní a schopní tieto podmienky reálne dlhodobo plniť — nielen v prvom roku splácania, ale po celú dobu fixácie.

Príklad — rovnaká sadzba, iná skutočná cena

Predstavte si dve banky, ktoré obe inzerujú sadzbu 3,6 % p. a. na hypotéku 150 000 € so splatnosťou 30 rokov. Prvá banka si účtuje poplatok za poskytnutie úveru 400 € a vyžaduje povinné poistenie nehnuteľnosti v cene približne 100 € ročne, druhá poskytuje úver bez poplatku a poistenie je dobrovoľné. Pri rovnakej nominálnej sadzbe tak druhá ponuka vyjde za celú dobu splácania lacnejšie o sumu poplatku plus všetky ročné platby za povinné poistenie, ktoré by ste inak zaplatili navyše.

Presne túto skrytú časť rovnice odhalí až porovnanie RPMN oboch ponúk, nie porovnanie samotnej inzerovanej sadzby — dve banky s identickým číslom na billboarde tak môžu byť v skutočnosti výrazne rozdielne výhodné.

Ako si spočítať, ktorá hypotéka je pre vás najvýhodnejšia

Prvým krokom je zhromaždiť reprezentatívne príklady RPMN pre vašu konkrétnu výšku úveru, splatnosť a preferovanú dĺžku fixácie od viacerých bánk naraz — nie len porovnať ich inzerované sadzby. Druhým krokom je overiť si, či reálne spĺňate všetky podmienky, na ktoré je daná sadzba viazaná, a ak nie, prepočítať si ponuku aj bez týchto zliav.

Kompletný prehľad aktuálnych sadzieb naprieč bankami nájdete v prehľade úrokových sadzieb podľa bánk, LTV a poplatky v prehľade podmienok hypotéky v jednotlivých bankách. Ak neviete, ktorá banka sa hodí práve pre váš profil, začnite v prehľade hypoték v jednotlivých bankách.

Najspoľahlivejším spôsobom, ako zistiť skutočne najvýhodnejšiu ponuku pre váš konkrétny prípad, zostáva nechať si ju prepočítať niekým, kto porovnáva ponuky naprieč celým trhom naraz — presne to robím ako nezávislý hypotekárny poradca v Bratislave, bezplatne a bez záväzku.

Zohľadniť treba aj to, že „najvýhodnejšia" hypotéka sa v čase mení — banky menia svoje kampane, podmienené zľavy aj cenníky poplatkov priebežne, niekedy aj niekoľkokrát do roka. Ponuka, ktorá bola najlacnejšia pred pár mesiacmi, tak dnes nemusí byť vôbec konkurencieschopná, a naopak. Preto sa porovnanie neoplatí robiť len raz na začiatku hľadania, ale ešte raz tesne pred samotným podaním žiadosti, keď už poznáte presnú výšku úveru aj termín, do ktorého potrebujete mať hypotéku schválenú.