ŠFRB a hypotéka

Čo je ŠFRB a prečo sa porovnáva s hypotékou

Štátny fond rozvoja bývania, skrátene ŠFRB, je štátna inštitúcia, ktorá poskytuje dlhodobé zvýhodnené úvery na bývanie. Pre jednotlivcov ide najmä o úver na kúpu bytu alebo výstavbu bytu či domu, ktorý je určený pre vybrané skupiny, napríklad pre mladé manželské páry alebo rodičov s malým dieťaťom. Podmienky, kto presne má nárok, rozoberá rozcestník ŠFRB podmienky.

Banková hypotéka je produkt pre každého, kto splní bonitu, a preto sa tieto dve cesty často porovnávajú. Na prvý pohľad vyhráva fond sadzbou, no pri rozhodovaní treba pozrieť aj na veľkosť bývania, termín podania či istotu, že žiadosť uspeje.

Modelový príklad pre 150 000 € na 30 rokov

Pri úvere 150 000 € so splatnosťou 30 rokov by ste pri sadzbe 1 % platili približne 482 € mesačne a na úrokoch by ste za celé obdobie zaplatili asi 23 685 €. Pri bankovej hypotéke so sadzbou 3,9 % je splátka približne 708 € a úroky dosiahnu okolo 104 701 €. Rozdiel v mesačnej splátke je zhruba 225 € a za 30 rokov sa nazbiera na desiatky tisíc eur.

Ide o orientačný výpočet, ktorý nezahŕňa poistenie ani poplatky. Vlastnú situáciu si spočítajte v kalkulačke ŠFRB, kde si môžete zadať vlastnú sumu aj sadzbu banky.

Kedy sa oplatí ŠFRB a kedy banková hypotéka

Úver zo ŠFRB sa oplatí vtedy, keď spĺňate podmienky fondu, hľadáte menšie bývanie do 80 m² alebo dom do 120 m², nepotrebujete peniaze okamžite a vyhovuje vám dlhé splácanie s pevnou splátkou. Výhodou je aj to, že nemusíte riešiť refixáciu, a na záver môže fond odpustiť časť úveru pri narodení dieťaťa, ako vysvetľuje stránka odpustenie časti úveru zo ŠFRB.

Banková hypotéka je lepšia, ak chcete väčšie bývanie, potrebujete financovanie rýchlo, nespĺňate príjmový strop alebo nepatríte medzi podporované skupiny. Je tiež flexibilnejšia pri účele, pretože umožňuje aj kúpu rekreačnej alebo investičnej nehnuteľnosti, na ktorú ŠFRB nemyslí.

Dá sa úver zo ŠFRB spojiť s bankovou hypotékou

Teoreticky ide o dva samostatné úvery, no v praxi býva spojenie komplikované. Fond si nehnuteľnosť berie do zálohy a podobnú požiadavku má aj banka, pričom poradie záložných práv rozhoduje o tom, či banka úver poskytne. Kombináciu preto zvažujte len po vopred overenom postupe u oboch strán, nie ako samozrejmosť.

Čo ak podmienky fondu nespĺňate

Ak nepatríte medzi podporované skupiny, štát vám môže pomôcť inak. Mladí do 35 rokov môžu mať nárok na daňový bonus na zaplatené úroky, a po refixácii existuje pomoc s hypotékami. Ako hypotekárny poradca vám rád prepočítam, ktorá kombinácia vám vyjde najlepšie.

Čo sa deje s rizikom zmeny sadzieb

Najväčší rozdiel medzi fondom a bankou nie je v dnešnej splátke, ale v tom, čo sa stane o niekoľko rokov. Pri úvere zo ŠFRB je sadzba 1 % fixná počas celého splácania, takže mesačná splátka sa nemení a nemusíte riešiť refixáciu. Pri banke platí sadzba len počas fixácie a po jej skončení vám banka ponúkne novú, ktorá môže byť vyššia aj nižšia.

Práve tu vzniká riziko, ktoré sa v porovnaní úrokov nezobrazí. Ak sa trhové sadzby zvýšia, splátka bankovej hypotéky po refixácii narastie a rodinný rozpočet to musí uniesť. Ak ste na hrane, pomôže postup pri konci fixácie. Úver zo ŠFRB toto riziko prakticky odstraňuje, no platíte za to obmedzeniami, ktoré sme opísali vyššie.

Na čo si dať pozor, kým čakáte na rozhodnutie fondu

Fond rozhoduje až po skončení okna na podávanie a najneskôr do konca roka, takže od podania žiadosti po peniaze môže ubehnúť niekoľko mesiacov. Pri kúpe bytu preto zvážte, či sa dá termín dohodnúť tak, aby ste neviazali kúpnou zmluvou skôr, než budete mať financovanie istené. Zálohu predávajúcemu a rezervačnú zmluvu si prečítajte tak, aby ste vedeli, čo sa stane, ak úver nedostanete.

Medzičasom sa oplatí vybaviť si predschválenie v banke, ktoré vám ukáže, koľko by vám banka požičala. Nie je to zrada na žiadosti o ŠFRB, ale poistka. Po schválení úveru z fondu môžete ponuku banky jednoducho nevyužiť.

Ako postupovať pri rozhodovaní

Najprv si overte, či patríte do podporovanej skupiny a či sa zmestíte do príjmových limitov, ktoré rozoberá rozcestník ŠFRB podmienky. Potom si vypočítajte splátku vo vašom prípade v kalkulačke ŠFRB a porovnajte ju s ponukou banky. Až na základe týchto čísel sa rozhodnite, či cesta cez fond stojí za čakanie a administratívu. Ak áno, pripravte doklady včas a žiadosť podajte čo najskôr po otvorení okna.