Spočítajte si úsporu z refinancovania hypotéky
Zadajte zostatok hypotéky, zostávajúcu dobu a súčasnú aj novú úrokovú sadzbu — kalkulačka okamžite prepočíta mesačnú aj celkovú úsporu za celý zvyšok doby splácania.
Orientačný výpočet bez poplatku za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky a bez poplatku za poskytnutie nového úveru.
Chcem pomôcť s refinancovanímAko refinancovanie hypotéky kalkulačka počíta úsporu
Refinancovanie hypotéky kalkulačka porovnáva dve mesačné splátky rovnakého zostatku úveru na rovnakú zostávajúcu dobu splácania — jednu pri vašej súčasnej úrokovej sadzbe, druhú pri novej, nižšej sadzbe, ktorú vám ponúka banka. Obe splátky počíta rovnakým anuitným vzorcom, aký používajú aj banky, takže rozdiel medzi nimi vychádza len zo zmeny sadzby, nie z inej metodiky výpočtu.
Mesačná úspora je jednoducho rozdiel medzi týmito dvomi splátkami. Celková úspora do konca splácania sa následne dopočíta ako mesačná úspora vynásobená počtom zostávajúcich mesiacov — ukáže vám tak, koľko reálne ušetríte za celé obdobie, nie len pri prvej splátke po refinancovaní.
Presnosť výsledku závisí najmä od toho, ako presne poznáte dva kľúčové vstupné údaje — zostatok istiny a zostávajúcu dobu splácania. Oba nájdete v splátkovom kalendári, ktorý vám banka poskytla pri podpise zmluvy alebo pri poslednej zmene fixácie, prípadne priamo vo vašom internet bankingu.
Kedy sa refinancovanie hypotéky v kalkulačke oplatí
Koniec fixácie pôvodnej hypotéky
Presne v tomto momente vám pôvodná banka nesmie účtovať poplatok za predčasné splatenie, takže úspora na sadzbe sa premení na čistú úsporu bez odpočtu iných nákladov. Ide o najvýhodnejší, aj keď nie jediný možný moment na refinancovanie.
Výrazný rozdiel v úrokovej sadzbe
Čím väčší je rozdiel medzi súčasnou a novou sadzbou, tým rýchlejšie úspora na úrokoch prevýši jednorazové poplatky spojené s refinancovaním — pri malom rozdiele sa oplatí prepočítať si to v kalkulačke vopred, ideálne s reálnymi číslami z konkrétnej ponuky banky.
Dlhšia zostávajúca doba splácania
Pri dlhšej zostávajúcej dobe má nižšia sadzba viac času prejaviť sa na celkovej úspore — pri hypotéke tesne pred koncom splácania sa refinancovanie spravidla už neoplatí, aj keby bola nová sadzba nižšia.
Potreba financovania navyše
Viaceré banky umožňujú pri refinancovaní pridať aj financie navyše, napríklad na rekonštrukciu — vtedy sa refinancovanie oplatí riešiť aj bez veľkého rozdielu v sadzbe, keďže vybavíte oboje v jednom úvere.
Nespokojnosť so súčasnou bankou
Refinancovanie má zmysel aj vtedy, keď vám ide primárne o zmenu banky — napríklad kvôli komunikácii, podmienkam alebo digitálnym službám — aj keby bola úspora na úrokoch len mierna.
Refinancovanie hypotéky alebo retenčná ponuka — čo porovnať
Keď oznámite svojej súčasnej banke, že zvažujete odchod k inej banke s lepšou sadzbou, môže vám ponúknuť takzvanú retenčnú ponuku — zníženie vašej pôvodnej sadzby, aby ste u nej zostali. Retenčná ponuka sa oplatí porovnať so skutočnou ponukou na refinancovanie, nie brať automaticky ako najvýhodnejšiu možnosť, keďže banka ňou len bráni vlastnému odlivu klientov.
Do kalkulačky si viete jednoducho zadať obe sadzby vedľa seba — retenčnú aj tú, ktorú vám ponúka nová banka — a priamo porovnať, ktorá z nich reálne ušetrí viac. Podrobnejšie vysvetlenie retenčnej ponuky nájdete v hesle retencia hypotéky.
Príklad výpočtu refinancovania hypotéky v kalkulačke
Pri zostatku hypotéky 120 000 € a zostávajúcej dobe 22 rokov vychádza súčasná splátka pri sadzbe 4,5 % na približne ~717 €. Ak by ste ten istý zostatok refinancovali pri sadzbe 3,7 %, nová splátka by klesla na približne ~665 € — mesačná úspora v tomto príklade sa za celú zostávajúcu dobu splácania znásobí na sumu v tisícoch eur.
Aktuálne k dnešnému dňu úplne najnižšiu reprezentatívnu sadzbu na trhu má Slovenská sporiteľňa (3,29 % p. a.), no tá konkrétna sadzba, ktorú vám banka pri refinancovaní napokon ponúkne, závisí aj od vášho LTV, doby splatnosti a toho, či splníte podmienky prípadných kampaní — presné porovnanie všetkých bánk nájdete v prehľade úrokových sadzieb podľa bánk.
Čo kalkulačka refinancovania hypotéky nezohľadňuje
Kalkulačka počíta len s rozdielom v úrokovej sadzbe pri rovnakom zostatku a rovnakej zostávajúcej dobe splácania. Nezohľadňuje poplatok za predčasné splatenie pôvodnej hypotéky, ktorý zákon pri fixácii do 5 rokov limituje na skutočne vzniknuté náklady banky, ani náklady na nový znalecký posudok či poplatok za poskytnutie nového úveru — viaceré banky tieto poplatky pri refinancovaní odpúšťajú alebo znižujú.
Poplatky, kampane a znalecké posudky sa medzi bankami výrazne líšia — presnú výšku úspory tak dostanete len vtedy, keď kalkulačku doplníte reálnym porovnaním konkrétnej ponuky. Presné aktuálne podmienky, poplatky a kampane jednotlivých bánk nájdete v ich vlastných stránkach — Tatra banka, Slovenská sporiteľňa, Prima banka, ČSOB, VÚB a mBank. Ak zvažujete namiesto samostatného refinancovania radšej zlúčenie viacerých úverov, pozrite si aj heslo konsolidácia úverov.
Chcete presnejší výpočet, než dá refinancovanie hypotéky kalkulačka?
Som registrovaný samostatný finančný agent (NBS) a ako hypotekárny špecialista vám bezplatne porovnám ponuky všetkých bánk vrátane aktuálnych kampaní na refinancovanie, nie len orientačný prepočet sadzby. Poviem vám aj to, či sa vám oplatí zostať s retenčnou ponukou od súčasnej banky, alebo odísť k inej banke s lepšou sadzbou.
Bezplatná konzultáciaČasté otázky k refinancovaniu hypotéky
Počíta kalkulačka refinancovania hypotéky aj s poplatkom za predčasné splatenie?
Nie, kalkulačka pracuje výlučne s rozdielom medzi vašou súčasnou a novo ponúkanou úrokovou sadzbou pri rovnakom zostatku úveru. Tento konkrétny poplatok pritom zákon rieši osobitne — na konci fixačného obdobia ho pôvodná banka účtovať nesmie, mimo tohto momentu je obmedzený najviac na výšku skutočne vzniknutých nákladov banky. Presnú výšku prípadného poplatku, ak k refinancovaniu pristupujete mimo konca fixácie, vám na požiadanie vyčísli priamo vaša súčasná banka.
Oplatí sa refinancovanie hypotéky vždy, keď je nová sadzba nižšia?
Nie automaticky — do celkového porovnania treba popri sadzbe zarátať aj jednorazové náklady spojené s prechodom k novej banke, napríklad znalecký posudok alebo poplatok za poskytnutie úveru. Viaceré banky tieto náklady pri refinancovaní odpúšťajú alebo znižujú, presné aktuálne podmienky nájdete v prehľade jednotlivých bánk. Až po odpočítaní týchto jednorazových nákladov od očakávanej úspory na úrokoch zistíte, či sa vám prechod k novej banke reálne oplatí.
Musím pri refinancovaní hypotéky robiť nový znalecký posudok?
Závisí od banky a veku pôvodného posudku — niektoré banky akceptujú posudok starý až 6 rokov, iné ho vyžadujú nový vždy, bez ohľadu na jeho vek. Presné podmienky pre konkrétnu banku nájdete v jej vlastnej stránke v prehľade refinancovania podľa bánk. Ak posudok obnoviť musíte, počítajte s dodatočným nákladom aj s niekoľkými dňami navyše, ktoré si jeho vyhotovenie pred samotným schválením úveru vyžiada.
Aký je rozdiel medzi touto kalkulačkou a kalkulačkou na refinancovanie spotrebného úveru?
Táto kalkulačka počíta so zostatkom a dobou splatnosti v rokoch, typickými pre hypotéku na desiatky rokov. Kalkulačka na refinancovanie spotrebného úveru počíta v mesiacoch a s kratšími, spravidla vyššie úročenými sumami — nájdete ju samostatne na stránke kalkulačky refinancovania spotrebného úveru. Ak teda plánujete refinancovať práve spotrebný úver, nie hypotéku, použite rovno ten druhý, tomuto účelu prispôsobený nástroj.
Ako presne zistím zostatok a zostávajúcu dobu splácania svojej hypotéky?
Presný zostatok istiny aj počet zostávajúcich rokov splácania nájdete v splátkovom kalendári od vašej banky, prípadne v internet bankingu alebo mobilnej aplikácii. Tieto dve čísla sú pre presný výpočet úspory kľúčové. Bez správne zadaných vstupných údajov vám kalkulačka môže ukázať skreslenú úsporu, ktorá sa od reálnej sumy môže citeľne líšiť.
Musím refinancovanie hypotéky riešiť presne ku koncu fixácie?
Nie je to podmienka, no je to najvýhodnejší moment — vtedy vám pôvodná banka nesmie účtovať poplatok za predčasné splatenie. Mimo konca fixácie sa refinancovanie stále môže oplatiť, ak je rozdiel v sadzbe dostatočne veľký na to, aby prevýšil tento jednorazový poplatok. Ak zvažujete refinancovanie mimo tohto momentu, oplatí sa vopred prepočítať, či úspora na sadzbe skutočne prevýši poplatok, ktorý by vám pôvodná banka v takom prípade naúčtovala.
Dá sa pri refinancovaní hypotéky získať aj financovanie navyše?
Áno, viaceré banky umožňujú pri refinancovaní pridať k zostatku pôvodnej hypotéky aj ďalšie financovanie, napríklad na rekonštrukciu alebo vybavenie domácnosti. Kalkulačka s touto možnosťou priamo nepočíta, presný prepočet pre váš konkrétny prípad vám rád pripravím individuálne. Presné podmienky takéhoto dodatočného financovania, vrátane toho, či sa naň vzťahuje rovnaká sadzba ako na pôvodnú hypotéku, sa navyše medzi jednotlivými bankami líšia.